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一线城市商品住宅房价格与银行信贷规模的关系研究 　　作者简介：孙云（1986—），女，汉族，江苏宿迁人，在读管理学硕士，单位：东南大学经济管理学院管理科学与工程专业，研究方向：金融工程。 　　胡安冉（1987—），女，汉族，山东枣庄人，在读管理学硕士，单位：东南大学经济管理学院管理科学与工程专业，研究方向：金融工程。 　　摘要：文章从实证的角度对上海市房地产业中的商品住宅房的投资额、价格与银行信贷之间的关系进行了研究。通过相关性分析、回归分析揭示了银行信贷对住宅投资额、住房平均价格的作用，结果显示住房价格和银行信贷存在长期均衡关系，银行信贷规模的变化直接会影响商品住房的发展。 　　关键词：商品住宅；银行信贷；相关性分析 　　一、引言 　　2000年以来全国的房地产业进入了一个高速发展的时期，上海市房地产的投资额由2000年的566.17亿元增加到2010年的1980.68亿元，投资额度在十年间增长了3.5倍，且银行信贷的比例逐渐变大，住宅的投资额中大部分来源于银行贷款。当银行贷款成为房地产最主要的融资渠道时，房地产价格的波动就会通过银行信贷量的产出的变化而变动。从各国房地产发展的情况可以看出，信贷量的增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。因此定量的分析银行信贷与房地产价格、房地产业发展之间的关系、以及对经济波动的影响，对于防范房地产金融风险具有重要的意义。 　　二、文献综述 　　Davis and Haihinzhu（2004），江彤（2007），项卫星、李宏瑾（2005）实证分析得出我国银行贷款与房地产价格之间存在单向的长期稳定的均衡关系，房地产价格是银行贷款的Granger原因。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析对两者之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。长期均衡水平上存在双向因果关系，短期内房地产价格波动不是短期银行贷款增长的直接Granger原因。周京奎（2005）从住宅价格与货币政策的角度实证分析，其住宅价格的上涨与宽松的货币政策存在紧密的联系。但以上的分析基本上是全国整体的分析，但不同城市之间的房地产发展并不一致，一线城市、二线城市的发展程度不相同，本文对一线城市的住宅价格与银行信贷的关系进行研究，期望对于规范该城市的房地产市场和银行信贷政策具有帮助。 　　三、上海商品住宅投资与银行信贷的实证研究 　　（一）相关性及回归分析 　　本文选取上海市商品住宅投资额（It）与银行信贷量（Yt），商品住宅价格（St）为指标。银行信贷量是自变量，商品住宅投资额是因变量。相关系数为0.928，说明银行信贷的增加会促进住房投资额的增长。进一步回归分析得到商品住宅投资额与银行信贷之间的线性回归模型为：Yt=0.813It-198.731，F=55.721，t=-2.231。可以得出银行信贷的增长会刺激消费者对住房需求和预期的增加，进而房价上涨，住房投资增长。 　　（二）模拟预测分析 　　使用SPSS软件对住宅投资额作为因变量进行预测，看其随着银行信贷的变化是如何产生变化的，预测结果如图1左图。 　　从上述的分析可以得到两点结论：一是银行信贷是支撑着我国房地产业的发展的一个重要因素。二是房地产业住宅投资的增长与银行信贷的增长之间并不存在严格的依存关系，增长的幅度并不同步。在2007年出现了不同的变化，其客观原因的解释是2007年由美国次贷危机引起的金融危机，对房地产业产生了影响，银行缩减贷款，居民对经济形势有一定的担忧，因而对于商品住宅的需求持观望态度。 　　四、商品住宅房价格与银行信贷支持的实证分析 　　将银行信贷作为自变量，用 Xt来表示；住宅平均售价为因变量，用 Yt 表示。利用 SPSS软件进行数据处理，得到二者之间的相关系数高达 0.941，表明银行信贷规模与房地产住宅价格之间存在着非常紧密的联系。数据进行回归分析可以建立商品住宅价格增加值（Yt）与银行信贷规模（Xt）之间归模型：Yt=0.941Xt+413.412；其中F=69.541. 　　然后使用SPSS软件对住宅投资额作为因变量进行预测，看其随着银行信贷的变化是如何产生变化的，结果如图1右图所示 　　经以上分析可得，住宅价格的增长分为三个时期，2000—2006，2006—2008，2008—2009年，其中2007年为一个变化的拐点，这与经济形势变化是吻合的。由以上图表知道两者之间存在着长期的均衡关系，银行信贷的增长对房地产价格的增加起了刺激作用。 　　五、结论及建议 　　1、当期的房地产投资增长绝对量与当期的房价增长绝对量之间有较为明显的相关性，可以认为当期的投资增长对当期的房地产价格增长有较大的影响。由于我国的房地产企业的资金绝大多数来源于银行贷款，因此，可以说银行对房地产业的信贷规模和速度是影