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一起房屋预告抵押贷款纠纷及启示 　　基本案情 　　自然人A因购买上海某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）开发的商品房期房，向某银行松江支行（以下简称“松江支行”）申请借款。2007年2月12日，松江支行与自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B为夫妻关系，自然人C为二人子女）、房产公司签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定借款金额260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰执行。借款采用抵押担保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C将购置的位于上海市松江区的房屋和相关的全部权利为借款设定抵押担保。 　　合同签订并办妥房地产预告抵押登记手续后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的义务，自然人A于2007年3月15日开始偿还贷款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期还款，至起诉时已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罚息2256.04元、利息罚息4627.47元。故松江支行起诉至法院。请求判令：第一，解除松江支行与自然人A、自然人B、自然人C、房产公司签订的《个人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B偿还原告借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罚息2256.04元，利息罚息4627.47元（截至起诉日）；第三，自然人A、自然人B偿付原告自2011年6月29日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；第四，自然人A、自然人B赔偿原告律师费损失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述债务时，原告有权对自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江区的房产折价或拍卖、变卖以后的价款优先受偿；第六，房产公司对上述债务承担连带清偿责任。 　　法庭经审理认为，原告与四被告所签订的《个人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如约发放了贷款，借款人应按合同约定按时归还借款并支付利息；未按约偿还借款本息的，还应承担相应的违约责任。被告自然人A连续三个月拖欠应还借款本息，原告按约主张合同提前到期，提前收回借款本金和相应利息并无不当。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A偿还借款本金、偿还欠息、逾期利息、罚息、复息、赔偿律师费损失的诉讼请求，均于法有据，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻关系，被告自然人A向原告借款的行为发生在与被告自然人B婚姻关系存续期间，故被告自然人B对自然人A的上述债务应承担共同清偿责任。被告房产公司承诺为被告自然人A的借款提供连带责任保证，应当对债务承担连带清偿责任。借款当时，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江区的房产作为上述借款的抵押担保，并办理了预告登记。然而自能够进行不动产登记之日起超过三个月，上述产权所有人未申请登记，故预告登记失效，原告主张的抵押优先权，本院难以支持。 　　据此，法院判决如下：第一，解除松江支行与四被告2007年2月12日签订的《个人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日起十日内偿还松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罚息2256.04元，利息罚息4627.47元（上述款项计算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日内支付松江支行自2011年6月29日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日起十日内支付原告松江支行律师费5264元；第五，被告房产公司对上述二至四项债务承担连带清偿责任。被告房产公司在承担担保责任后，有权向被告自然人A和自然人B追偿；第六，驳回松江支行的其余诉讼请求。 　　案件争议焦点及分析 　　本案争议的焦点是银行对预告抵押登记的房屋是否享有优先受偿权。一种观点认为银行享有优先受偿权；另一种观点认为银行不享有优先受偿权。为便于银行具体操作，本文将预告登记、预告抵押登记与不动产抵押登记分列，并非在法律上否认预告抵押登记属于不动产抵押登记的一种，而仅为与银行实际操作更贴近。 　　预告登记是在当事人的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护取得未来物权之请求权而将此权利进行一种登记，登记的客体是请求权，不动产的物权并没有发生转移。预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与