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住宅租赁法的可行性分析 　　摘要：房地产市场的稳定，牵动着国民经济的命脉。而对于房地产市场的调控，从土地供应到商品房建设调控，学者关注的比较多。但对于住宅租赁对于房地产市场稳定的影响，目前来看，还缺乏系统的阐述。因此，本文从住宅租赁法的制度价值入手，分析制定住宅租赁法的可能性与必要性，增强其与相关部门立法的协调性。希望藉此完善我国房地产市场的整体架构。 　　关键词：住宅租赁；制度构建；住宅租赁法 　　从国外城镇化比较高的国家经验来看，租赁是稳定房地产市场，扩大内需的一大利器。当然，这些国家人口流动性较强，缺少户籍的限制，城市发展比较均衡也是原因。但不可否认的是，这些国家在城镇化过程中同样经历了和我们国家现在相同的情况。房屋租金暴涨，房地产价格不稳定，房屋价格过高。相对应的，从其经验来看，采取长期的稳定的租赁市场作为房地产市场的稳定利器是不可或缺的。从购房者年龄来看，基本购房者年龄都在35岁以后，事业有所成功，略有积蓄的前提下成为房主。而在这之前，都是采取租房的方式成家立业。而我们国家之所以租赁的积极性比较差，除了传统的观念意外，还有其他影响因素。 　　一、 制定住宅租赁法的现实性 　　目前，住宅租赁市场的极不成熟，体现在以下几方面。 　　（一）租赁关系不稳定。很多租赁都面临着租期届满后租金大幅度上涨带来的搬家困扰。 　　（二）租赁制度没有带来相应的准户口福利。因为户口政策千差万别，以辽宁大连为例。没有拥有产权的房屋，就不能落户口。如果夫妻两地分居进行调动工作，一方在大连没有住房，只有集体户口，则不能调动配偶方入连。没有住房产权，也难以享受到学区房的政策。在大连，不少学区房均要求除了户口在本地外，还需要在住宅内实际居住，有的甚至要求实际居住一年以上。甚至在老年人，办理老年优惠证，乘车证都要受到房屋的限制。虽然，户口管理制度正面临着放松的趋势，这一点从异地高考制度已经看了出来，户口的红利会慢慢减少。但是短期内，住宅租赁对实现教育公平、居住公平等仍存在障碍。 　　（三）租赁带来的边际效用可能为负。从美国的住宅实践来看，租赁给租房者带来的是贫穷。对于承租公共住房的住户，因为租赁而未购买住宅，导致个人财产缩水。 　　（四）租赁物的保持与中介制度。对出租房来说，如何确保租赁物的状态，确保其价值不减损，确保出租房的出租热情以及如何规制中介服务及收费，这都是影响租赁需求的客观因素。 　　二、制定住宅租赁法的必要性。 　　总体来说，制定住宅租赁法的必要性，可以从以下几方面考虑。 　　（一）房地产去支柱化带来的考验。从2010年国十条开始，严厉的房地产调控至今未断。从一系列的政策出发点来看，我们正在逐渐加紧去房地产支柱化的步伐。以房地产为支柱，恰恰是源自98年的亚洲金融危机，以促进经济发展拉动内需为背景。而此轮去支柱化，也恰逢经济又一次低迷，急需拉动内需带动GDP发展的时刻。背景相同，但措施截然相反。原因就在于，房地产支柱化，高资金回报率造成了挤出效应。其他行业追求回报率纷纷进入航地产业。带来了实业空心化，这直接影响到国民经济的根基安全。过高的房价，同样过度挤占购房者其他消费，影响经济健康全面发展。所以，房地产一定要去支柱化。但这毕竟牵涉金融、上下游实业、所以又要保障房地产业健康，稳定，成熟，不可能让房地产价格暴跌。那么从实践上来看，我们在房地产调控过程中，实际上是跷跷板政策，两头压。也就意味着，去支柱化，并不是简单的放弃房地产行业。要对房地产有打有保，又要保障居住需求，因此要大力完善房地产租赁制度。 　　（二）房地产自有率过高带来的风险。根据统计，中国房地产自有率为80%，高于其他国家。但这80%的的自有率要区分不同城市。在一线、二线城市，自有率较低。而在三线、四线城市，自有率较高，这与三四线房价较低有关，也与流动性若相关联。同样，一二线城市贷款比例高，三四线城市贷款比例低。过高贷的款比例，带来了资金安全的隐患。自有率过高，也不利于防范不可抗力，例如战争的风险。 　　（三）城镇化带来的新挑战。城镇化，是房地产市场火爆的主要根源。我国目前的城镇化还远没到发到国家的标准，因此大有潜力。城镇化，不仅带来了大量的农业劳动力进入中大型城市，而且，对中大型城市的教学配套、医疗资源、公共交通资源等有了较高的需求和要求。城镇化，一方面促进了城市快速发展，一方面带来了大量的外来人口。外来人口，通常收入较低。满足他们的居住需求，这是城市发展的持续动力，也是治安秩序、教育公平等方面的要求。而住房租赁的完善，对其提供较好的住房保障，满足外来人口的刚性需求。这也是城市发展的持久动力。 　　（四）住房租赁制度的优势。从国外城镇化进程中来看，在城镇化进程中，任何一个国家都会面临着大量人口涌入基础设施较好、发展机会较多的大中型城市。都会给当地的房