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土地整理行业研究：特点、环境及竞争主体 　　摘要：土地整理行业具有专业性强、资金量大、与政府配合密切及整合社会资源能力强等特点和门槛，虽然受中央政府宏观调控等因素的制约，但也面临着政策支持、市场需求大、政府积极性高等较好发展环境，土地整理行业未来发展的趋势看好。本文同时对进入这类行业的国有平台公司、产业资本、信托公司、银行、以及其他类信托模式投资基金等竞争主体的竞争力做出综合分析和研判。 　　关键词：土地整理；特点；有利；竞争主体 　　一、土地整理行业特点 　　1、 土地整理项目对团队的专业性需要较强 　　要保证土地整理项目的顺利实施，实施团队需具备较高的行业知识专业性和实际操作项目的经验。在运作过程中需要管理者具备实际操作经验，对工程和项目涉及的政府工作部门工作方式理解深刻，方能实现投资回报。这也是该行业重要的进入门槛之一。 　　首先，在初期调研阶段，需要对项目区土地权属、用地现状、农民生活生产水平、生活需求、政府需求、复垦条件、当地土地和建设规划等多方面进行深入细致的调查，结合专业知识和经验进行土地复垦潜力分析和项目可行性分析；其次，从项目立项到最终验收，需要编制各项专业资料供有关部门审批，实施团队必须对编制技术规范和审批单位的要求、流程和办事人员有充分了解；第三，从项目开始到结束，需要与从村到省所有级别的政府相关部门不断沟通配合，签订各类协议，获得各项审批；第四，项目运行期间需要配合政府向当地村民多次宣传沟通，提高项目参与度；第五，实施期间对土地权属调整、补偿机制、回报机制、相关配合等需要进行针对性的专业方案设计和协议安排；最后，在项目结束后，需配合前期合同安排，整合资源，保证项目按期实现资金回报。 　　2、 土地整理中项目中的密切合作方为政府 　　对土地整理项目来讲，政府既是客户又是关键的合作方，对项目实施中各项资源的提供者都影响巨大。 　　首先，项目的所在地是政府行政管辖范围，发现有潜力的项目必须当地政府有积极性方有可能立项实施；第二，土地整理项目的牵头申报人为当地政府国土主管部门；第三，土地整理项目从方案立项到最终验收的部门均为政府主管部门；第四，项目具体实施中涉及到的拆迁、安置房修建、土地权属调整等都需政府的国土、规划、建设等部门批准；第五，项目实施过程中与村民协作，组织补偿等需要当地政府部门协助执行；最后，项目完成后指标通过土地出让产生的收益首先返回到政府账户，再由政府分配给项目公司。 　　3 、土地整理项目资金需求大，融资困难 　　土地整理项目单个资金需求体量大，单个项目需要投资1亿以上，中大型项目涉及投资规模5亿以上。而且根据规定，此项资金需要提前支付到专用账户用于支配。在这方面地方政府财政乏力，整理需求大的县级城市地方政府财政很难承受此类大额支出，如成都地区2012年简阳政府财政收入为12.2亿元。地方政府的收入来源主要是通过土地出让，而土地指标的受限对地方政府的收入影响很大。从融资渠道来看，传统的银行以及流行的信托以及发债都逐渐被国家所限制。2010年之前，银行贷款是地方政府债务扩张的主要融资方式。国家审计署调查显示，2010年底，地方政府债务资金来源中，79%是银行贷款，规模为8.5万亿元。2010年6月份国发19号文发布，停止地方融资平台贷款，对地方融资平台进行清理整顿，地方政府开始寻求以信托和债券为主的市场化资金来源，金融脱媒加速，影子银行体系快速发展。2012年，债券发行和信托融资成为地方政府债务扩张的主要方式。据测算，2012年，地方政府新增债务约1.8万亿元，其中城投债发行净融资1.17万亿元，信托净融资约6300亿元。2012年年底颁布的463号文叫停信政合作，而由于审批受限，省级以下城市发放城头债可能性几乎为零。因此，政府为推动城镇化，必须引入创新的融资平台。但是过去由于项目本身的特性以及政策的多变，土地整理项目，特别是涉及建设用地项目在一段时期内很难吸引社会资金参与。 　　4、土地整理项目需要一定的社会资源 　　土地整理项目在风险管控、实施进度和增值服务方面需要整合多方面社会资源，不具备此类资源的公司很难成功实施项目。 　　二、影响土地整理行业发展的利弊因素 　　（一）有利因素 　　1、政策支持 　　新型城镇化是国家发展战略的现实选择，势在必行，战略规划中确定了以城乡统筹为核心的发展模式。从中央到地方都出台了各项政策以支持新型城镇化，而土地整理是这一发展模式中的必须要素。从十八大工作报告、2013年中央一号文件、2013年初中央经济工作会议、以及从中央到地方先后出台的各项相关政策来看，目前我国对城镇化的推进采取顶层设计、全国推开、地方试点的策略。目前在各个层面已经形成对成熟土地整理模式的明确政策依据。 　　2、市场需求大 　　2012年度四川省每个