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我国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范 　　[摘 要] 近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。但是我国市场经济体制不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。本文主要针对我国商业银行个人住房贷款业务及其风险的现状，分析其中存在的问题，阐述主要的风险种类，并提出相关的解决措施，对于规避商业银行金融风险和促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。 　　[关键词] 商业银行；个人住房抵押贷款；风险；资产证券化 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 15. 024 　　[中图分类号] F832.45 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）15-0033-02 　　1 我国商业银行个人住房抵押贷款现状分析 　　自1980年以来，中国一直在积极推进住房商品化，实行由个人自行贷款买房的购房制度。对于各大商业银行来说，个人住房抵押贷款可以有效地降低银行资产过度集中于对企业的贷款带来的风险。个人住房抵押贷款一般占银行贷款总额的20%～40%，在有些国家甚至会更高。截至2010 年年末，全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达5.7万亿元。个人住房抵押贷款业务发展迅速，然而快速的发展必然存在一定的隐患，风险也逐渐浮现。个人住房抵押贷款金额占个人贷款金额的比重逐渐在增加，个人住房抵押贷款的不良贷款率也一直处于一个较高的水平上。以建设银行为例，2009年的个人贷款由2008年的8 215.31亿元增长到10 884.59亿元，其中个人住房抵押贷款由2008年的6 031.47亿元增长到8 525.31亿元，个人住房抵押贷款的比重由2008年的73.4%增长到2009年的78.3%；而2008年的个人住房贷款不良贷款率为0.82%，占个人贷款整体不良贷款率的75.9%，2009年的个人住房贷款不良贷款率占个人贷款不良贷款率的比重为63.6%，也超过了50%，由此可以看出个人住房抵押贷款的潜在风险渐渐暴露出来。 　　2 商业银行个人住房抵押贷款存在的外部风险及风险成因 　　2.1 假按揭风险 　　有些房地产开发企业为了能够获得用于企业运转的资金来源，便指派本企业的员工申请住房抵押贷款，以此来获得周转资金。这样就使本来是低风险的按揭贷款成为了高风险的供开发商使用的贷款。银行监控这种假按揭贷款非常困难，一旦企业经营出现困难，无法按期还本付息，就会造成风险的大量集中显现，致使大量的个人抵押贷款逾期，出现大量的不良贷款，使商业银行受到损失。 　　2.2 借款人的信用风险 　　个人住房抵押贷款合同能否正常履行其实在很大程度上取决于购房者的个人信用，其个人信用的好坏从某种程度上决定了贷款风险的大小。借款人的信用风险主要表现如下：第一，借款人通过欺诈或其他不正当的手段骗取贷款，由于银行条件所限，有时很难对其身份及经济状况等影响信用程度的因素进行有效的核实，从而形成风险。第二，借款者在获得银行的抵押贷款后，因不可抗力因素而失去偿还贷款的能力，从而形成风险。第三，借款者在获得个人住房抵押贷款后，因收入下降或利率水平提高，致使借款者无法按时向银行偿还贷款，从而形成风险。第四，借款人在获得抵押贷款后，恶意拖欠银行贷款并转移其资产，从而形成风险。 　　2.3 政策风险 　　政策风险是指由于政府经济政策的调整或新政策的颁布引起行业市场的变动给银行带来风险的可能性。国家每次颁布有关于房地产行业或个人信贷业务的相关政策，均会对房地产相关产业造成一定影响，进而影响商业银行。期限长且金额大是个人住房抵押贷款的一个明显的特征，在较长的一段时间内，宏观经济环境一定会发生很大的变化，而宏观经济环境变化，毫无疑问会对微观层面产生强烈的影响，失业率将不断上升，贷款人的实际收入下降，不论是借款人自愿或非自愿的，都会造成无力偿还贷款本息情况的发生，从而产生大量的不良贷款。 　　3 商业银行个人抵押贷款在内部操作和管理方面存在的风险及成因 　　银行内部方面的操作和管理问题引发的风险是指由于银行工作人员的失责或管理制度的缺陷导致的风险。主要有： 　　3.1 商业银行在个人住房抵押贷款方面的管理机制不完善 　　我国的个人住房抵押贷款发展时间短暂，加之前几年房地产市场处于蓬勃发展时期，不良贷款率相对较低，所以之前商业银行对于个人住房抵押贷款的潜在风险不够重视。在房价飞快上涨的过程中，个人住房抵押贷款的风险隐藏得很深，而商业银行为了不断开拓业务经营范围，获得更大的收益，就会降低对于抵押贷款的各项要求水平，如降低对贷款