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新形势下关于我国房地产金融发展的对策思考 　　【摘要】房地产行业是一国国民经济的支柱型产业。在当前我国宏观经济持续健康发展、金融深化进程不断推进的背景下，房地产金融风险也日渐突出。如何防范房地产金融风险不仅是房地产业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。本文在分析了当前我国房地产金融存在的主要问题的基础上，提出了若干完善房地产金融发展的对策性建议。 　　【关键词】房地产金融 发展状况 存在问题 对策建议 　　随着我国市场经济体制的逐步建立和完善，房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用，而房地产金融的成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续健康发展、金融深化进程不断推进的背景下，房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。与此同时，房地产金融风险也日渐突出。可以说，房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安全与稳定。所以防范房地产金融风险不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 　　一、当前我国房地产金融存在的主要问题 　　针对我国房地产行业当前的发展状况来看，主要存在以下几个方面的问题： 　　（一）融资渠道单一，过度依赖银行贷款 　　由于当前我国资本市场仍处于起步阶段，融资主要以直接融资为主，商业银行信贷是房地产金融资金来源的主要渠道。然而，直接融资渠道发展存在着滞后问题，原因可以归纳为以下几个方面：一是房地产行业贷款信用相对较好，特别是个人住房抵押贷款，对银行吸引力较大，金融机构缺乏机制创新的内在动力。二是金融主管部门较为担心各种直接融资方式会引发新的风险。根据各国发生的金融危机的教训，各种危机基本上都是与金融创新相伴而生。因此，管理层采取了稳健的金融政策。三是对证券市场、债券市场、信托市场的管理水平有待提高。过去已经发生的种种问题，导致主管部门很难下决心大力开辟各种直接融资渠道，特别担心因经营管理不规范给投资人带来损失导致新的社会不稳定因素。这种既没有内在动力，又缺乏外在压力的形势，直接导致各种直接融资渠道严重不足。 　　（二）房地产信贷风险不断显现 　　房地产开发每个过程都需要融资，每个过程都会给银行和投资者带来风险。当前，我国房地产信贷风险主要包括：（1）由于部分地区房地产市场过热而存在的风险。房地产供需不平衡造成房价增长过快，严重背离了住房的真实价值，由此出现房地产泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅度缩水，给整个金融体系和国民经济带来严重损失。（2）由于房地产开发企业高负债经营而隐含的风险。由于房地产市场进入门槛限制较少，导致房地产企业层次参差不齐，竞争激烈，企业为了在竞争中获取利润，占据有利优势，通常会向银行申请房地产开发贷款，但由于监管力度不足，担保机制不完善，一旦企业资金链条断裂，将带来严重的资金缺口。（3）由于土地储备中心贷款而产生的风险。其一，土地储备中心的资产负债率较高。许多地区的土地储备中心，由于投入金额较少，注册资本难以维持，导致严重缺乏抵御风险的能力。其二，银行难以对土地储备中心的收支两条线进行有效监管。其三，银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。其四，土地储备中心的运营风险。由于土地定价容易受多方面，如政策、环境、人为等因素的影响，存在很大的不确定性，因而土地在出让时，拍卖土地价格有可能会比购入土地的价格更低，这也就形成了银行的信贷风险。 　　（三）房地产金融机构管理不够规范 　　目前从中央到地方设立了多种房地产金融机构，如央行、银监会、信托管理部门、住房公积金管理委员会等。由于各自的监管范围与利益存在差异，各组织行为的因素不同，造成了多头领导、政出多门的管理现状，从而增加了协调成本，严重影响了组织行动的一致性。另外，机构模式也比较单一，仅仅是商业银行、个别专业银行、信托机构和住房公积金管理中心，加上比较零散的住宅合作社等，这样的机构体系不能针对不同阶层、不同群体提供差异化服务。由于我国目前房地产金融创新发展环境还不够成熟，致使当前金融机构主要以分散的地方机构为主，缺乏政府直接经营的全国性金融机构的领导，再加上地方性金融机构良莠不齐，难以完全贯彻政府金融规范要求，再加上具有保障功能的房地产保险机构尚未成气候，对于防范金融风险的意识与能力不足，一旦出现问题，则面临着严重的资金与信任风险。 　　（四）尚缺乏健全的房地产金融法律规范 　　由于我国房地产金融发展较晚，目前尚未建立起完善的多层次的房地产金融立法体系， 法制建设相对滞后。现有的房地产金融相关法律法规主要集中对房地产企业的融资管理上，如《住房法》、《房地产金融机构组织法》、《房地产抵押贷款保险法》、《商业银行法》等