必威体育精装版《房地产项目全过程成本精细化管理实务》(马楠第版).pptVIP

房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 三 房地产目标成本的分解——责任成本 4. 成本目标分解为责任目标的方法 三种方式各有侧重但又相互关联 方式之一，按合同计划分解 方式之二，按项目实体分解 方式之三，按考核责任分解 （1）按合同计划分解 分解目的：尽快进行工程发包和招标采购，缩短开发周期 分解依据：开发项目的招标发包合同分判与采购计划 分解内容：将总成本分解成每个合同的责任成本（标的额） 分解时间：规划方案定案后确定总目标成本，设计开始前将总目标成本按照发包分判与采购计划、目标成本合同分解表分解成未来可执行的合同，进而将合同签订、履行的责任落实到各责任部门，以各部门的责任成本的完成来保证总目标成本的完成。随着项目的进展，合约分解规划逐渐变成真实的合同。另外招标签约过程中分解的责任成本值（标的额）也是评标依据之一。 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 （2）按工程实体（成本科目）分解 分解目的：便于对开发项目的各个单项工程分别进行成本控制。 分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明） 分解内容：总目标成本分解到单项工程、进而分解到单位工程、甚至到分部分项工程目标；还可细到分栋分层分构件。 分解时间：概算或施工图预算编制完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。 序号 成本项目 成本责任 金额 责任部门 责任人 一 土地获得价款 　 投资部　 　 二 开发前期准备费 　 发展部　 　 三 主体建筑工程费 　 设计部 工程部 采购部　 　 　 　 四 主体安装工程费 　 　 五 社区管网工程费 　 　 六 园林环境费 　 　 七 配套设施费 　 　 八 开发间接费 　 项目部　 　 　 开发成本 　 　 　 九 期间费用 　 财务部、营销部　 　 　 项目总投资 　 总经理　 　 按工程实体（科目）分解表格简化举例 示 例 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 （3）按考核责任分解 分解目的：便于以考核责任部门进而落实责任成本。 分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法。 分解内容：将总目标成本分解为每个部门或岗位的成本管理指标。 分解时间：可提前到策划阶段即可分解，具体数据在预算确定后调整。 分解方法：对照成本科目和岗位职责，将总成本按《目标成本分解及责任成本考核指引》分解到各部门，形成《目标成本责任分解表》对项目费用的责任部门及其主要职责（包括控制内容、要点、手段）形成《目标成本控制责任书》 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实施与绩效管理需挂钩 本节回顾与总结 房地产开发项目全过程成本管理 房地产开发成本全过程精细化管理 Cost control in real estate project 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 房地产目标成本的构成、归集与分解 一 二 三 四 房地产开发项目目标成本的有效制定 房地产目标成本的分解——责任成本 责任成本的落实监控反馈评估及考核 五 建立健全有效的全过程成本管理体系 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 1.成本目标实现的方法 （1）通过在规划设计、设备选型与招标合约规划中，控制产品标准来落实。在规划设计和招标合约规划中，控制（限额）标准、成本指标，严格落实分解责任成本，使目标成本分块、分步变为实际成本，产品的实现导致目标成本的落实， （2）采用技术与经济相结合的手段保证责任成本成本实现：要充分利用价值工具，进行技术经济分析，确保每一项工作经济适用性，最终使责任成本落到实处。 （3）加强过程控制：过程决定结果，每一项成本工作的实施要有完整的流程，按照程序、指引和模板保证过程受控，从而保证目标成本落实。 （4）实行动态监控，预测可能变化：对开发工程中诸如设计、招标、变更、结算等环节进行动态监控，利用相应的工具（软件与报表）及时反馈和决策。 四 责任成本的落实和动态成本的实时监控 2.责任成本的具体落实 根据《责任成本管理作业指引》编制《目标成本责任指导书》，明确责任主体、内容、控制要点、评价指标、奖惩措施，按照《成本管理工作评价奖惩表》落到实处。 房地产成本如何控制？——进行目标成本管理 三 四 责任成本的落实和动态成本的实施监控 3.动态成本的实时跟踪监控 （1）动态成本的概念：是项目实施过程中各个时期体现的现实成本结果。 （2）动态成本的构成（见右图） （3）动态成本的控制 控制要点：加强动态成本信息统计和及时反馈 控制原则：及时准确 控制手段： 签约 金额 变更 签证 结算 调整 已发生成本 合同性成本 非合同性成本 已结算成本 未结算成