必威体育精装版《房地产业务综合实训》期末考核.doc

2014—2015第一学期 房地产业务综合实训期末考试 题目：房地产业务综合实训报告 姓名： 王森 班 级： 12级钢运班 指导教师： 费文美  目录 一 房地产项目开发 1 （一）组建房地产开发公司 1 （二）经营环境分析 2 （三）土地竞拍 3 （四）项目定位 4 （五）风险分析与投资融资 6 （六）产品规划设计 10 （七）项目销售 14 （八）项目经营分析 15 二 房地产项目营销 16 （一）组建房地产营销公司 16 （二）营销楼盘背景分析 16 （三）市场研究 17 （四）营销战略策划 20 （五）营销策略组合策划 21 (六）项目营销计划与组织方案 22 （七）项目销售 23 （八）项目营销分析 23 三 房地产经纪 24 （一）建立门店 24 （二）房源开拓 27 （三）客源开拓 29 （四）交易配对 31 （五）签订成交合同 32 （六）佣金结算 36 一 房地产项目开发 （一）组建房地产开发公司 1、公司名称 重庆饕餮房地产开发有限公司 2、公司开发资质 暂定资质 3、自有资金 150000万元 4、固有成本 1000万 （二）经营环境分析 表1 房地产市场需求行情表 房地产类型 档次 面积范围（m2） 市场均价 需求量（套） 当前市场状态 住宅 低档 30-90 6500 50000 供不应求 住宅 中档 90-144 6000 40000 趋于饱和 住宅 高档 144以上 7000 30000 饱和 商业用房 40-200 20000 10000 趋于饱和 车库 12-20 10000 20000 供不应求 表2 建筑成本与税费行情 编号 建筑成本类型 成本指标 备注 1 住宅建安费 1200元/ m2 1500元/ m2 中档*1.1，高档*1.5 2 商业建安费 1500元/ m2 2000元/ m2 ≤6层，指标为前者 3 车库建安费 1000 元/ m2 4 资金成本 1 % 按建安费、土地费 5 前期费 3 % 按建安费 6 基础设施建筑费 1000 元/ m2 按土地面积 7 公共商业配套建筑费 1200 元/ m2 按建筑面积占比（2%） 8 其他工程费用 1 % 按建安费 9 不可预见费 1 % 按建安费 10 开发期税费、房修基金 3 % 按销售收入 11 管理费及间接开发费 1000 万 暂定资质 12 销售费用 6 % 按销售收入 13 营业税 5 % 按销售收入 14 城建税 0.35 % 按销售收入 15 教育附加费 0.25 % 按销售收入 16 企业所得税 25 % 按毛利润 （三）土地竞拍 文1 重庆沙坪坝NO.2014G299土地拍卖公告 一、 公开出让地块的基本情况 地块编号：NO.2014G299地块 土地坐落：重庆市沙坪坝区大学城西路，重庆大学虎溪花园旁； 用地面积：用地总面积为90亩，规划用地性质：二类居住用地； 容积率：≤2.2； 建筑密度：≤20%； 建筑高度：≤66米； 绿地率：30%； 控制指标说明：建议开发商100平方米配置车位1个。商业面积不超过10000平方米。 二、土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件: 拆成自然平整； 土地使用权出让年限：居住份额用地50年，商业、办公份额用地40年。 三、挂牌出让起始价:45000万元 加价幅度100万元或其整数倍；竞买保证金4500万元 重庆市沙坪坝土地矿产市场管理办公室对本《公告》有解释权。 重庆市沙坪坝国土资源局 2014年11月10日 表3 土地使用权竞拍表 （四）项目定位 1.产品定位 低档产品加商业配套 2.价格定位 （1）低开高走 在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。 理由： 低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。 低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业整空间 （2）留有余地 不把价格做得太满，给客户预留一定的升值空间，房地产作为保值增值的手段在投资者看来愈来愈不以为然，近几年来楼市的低迷，让诸多购房者持币观望，作为高价消费品，许多购房者是穷其一生积蓄购买，他们在决定购房时必然要货。 （3）价格透明 楼价一经定出，即完全公平公开，绝不搞讨价还价和人情折扣。 （4）小幅频调 价格调整时变动幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势。 （5）灵