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论绿色成品化住宅发展的经济激励 　　[摘要] 建设绿色成品化住房是建筑节促进能发展的必要手段，是住宅产业化的发展趋势。本文阐述成品化住宅和绿色建筑发展现状，探讨其中存在的问题，提出绿色成品化住宅发展的经济激励方法。 　　[关键词] 建筑节能；成品房；经济激励 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 029 　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）19- 0050- 02 　　1 我国全装修成品化住宅发展现状 　　我国城市人口以每年1% 的速率增长，人口持续高速地向城市转移带来了对于城市住宅建设的高要求。而随着城市化发展和城镇化率的提高，将有大量的新建建筑出现。新建建筑如果采用全装修建设形式能够很好地达到节能环保、减少资源浪费的效果。在全装修住宅项目开发中，开发商、施工企业、设计单位以及家装生产企业可以协调处理，装修装饰材料可以统一大批量采购应用，能更合理、更专业地应用节能环保新型建材，从而避免了资源浪费。因此全装修房既能推动建筑节能，也可减少二次装修污染，成为住宅发展的方向。1999 年国务院下发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，明确要求住宅上市要采用一次性装修模式，避免二次装修造成的负面影响。2002 年当时的建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》[1]。2008 年8 月，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步明确了将逐步淘汰毛坯房的方针，要求各地尽快制定扶持装修房的相关政策。各地区根据国家要求也纷纷制定了政策和发展步骤来实施全装修房的推动工作。然而十几年过去了， 我国全装修房的比例不足住宅开发量的10%，即使在上海、北京等大城市全装修房的比率也不高。在上海，目前上市销售的产品大多数仍为“毛坯房”，2011 年全装修房占比只有14.6%[2]。上海在将全装修住宅建设比例纳入土地出让前置条件下，全装修住宅建设比例将为外环内60%，其他地区达到30%。其他城市的全装修房率就更低了。如成都大概是20%，福州是5%[3]。而国外的全装修成品房要占到80% 以上。 　　我国全装修房的比率仍然不高，说明全装修成品房的发展还存在一些问题。①价格问题。全装修房必然带来房价的上涨。产品内容的增加带来的成本上升是不可避免的。购房者对于价格的敏感导致对于全装修房价格的不认可，认为增加的价格大于自己装修的成本。开发者投入的增加以及回报周期增加预期使得其定价提高，从而进一步加深了价格的负面影响。②质量问题。来源于监督信任机制欠缺。建设过程由于有较为严格的强制规范，因此建筑质量一般均能满足国家要求。装修过程由于还没有严格的强制标准，开发商出于利润最大化的考虑可能会有一定的质量问题。而缺乏标准化和执行细则，装修过程中有可能存在原材料产品质量问题、产品叠加后的室内空气问题等。而消费者对开发商的不信任也会导致其更愿意自己装修。近年来万科“毒地板”事件即反映了这个问题对于全装修房发展的阻碍。③激励问题。推行的体制一直是倡导，缺乏强制的规定和激励的手段。既然看到了全装修成品房对于节能的有效推动作用，就应该通过相关政策和经济激励的手段调动开发者与购买者的积极性。 　　2 绿色节能住宅建筑的发展现状 　　中国工业化和城镇化的快速发展带动了建筑业的发展。我国建筑总面积已经超过400亿平方米[4]。中国耗能的主要方面为交通、建筑和工业，从2007年数据看，建筑占了28%（不包括建材生产能耗）。建筑用能随着居住条件的改善而不断增加，建筑节能已经是我国能源节约工作的重要组成部分。为了鼓励和推动绿色节能建筑，政府也制定了相应的政策和规定。1991年国务院发布固家资产投资方向调节税暂行条例，规定北方节能住宅的固定投资方向调节税税率为零。 1999年，建设部制定了民用建筑节能管理规定。政府还制定了一系列节能设计标准。如2006年的绿色建筑评价标准，2007年建筑节能工程施工质量验收标准，2009年居住建筑节能监测标准等。 　　绿色建筑作为在其全寿命周期范围内最大限度地减少资源耗用、减少污染的建筑，在实施过程中需要借助全装修房为载体。在实施过程中各地建成了一大批节能绿色建筑。目前我国的绿色建筑主要有两种类型：一是以科学研发和技术展示为主的实验楼，二是资本实力雄厚的科技地产项目。在这些项目中更多的是办公楼，住宅比例较少。 　　绿色建筑在住宅方面的推广较慢反映了在政策和技术方面还存在着一些问题。①成本问题。绿色建筑在材料方面需要低碳节能的材料，而低碳节能材料本身在价格方面就会高出普通材料10%～20%。另外，对于需要以全装修房。但节能低碳全装修的住宅价格比同类地段的住宅溢价30%