《物业经营管理》第三章第三节讲义精品.ppt

一、设备更新的原因与特点 二、设备经济寿命的确定 三、物业管理中的设备更新问题 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因——设备磨损 1．设备有形磨损 定义：是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 分类： 第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。 第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。 第三节 设备更新中的经济分析 （一）设备更新的原因 1．设备有形磨损 一、设备更新的原因与特点 2．设备无形磨损 定义：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。 第三节 设备更新中的经济分析 （一）设备更新的原因 2．设备无形磨损 分类： 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，从而引发的原来购买的设备贬值。 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进而运行费用更低的新型设备，从而使原有设备的价值降低。 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 2．设备无形磨损 由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 3．设备磨损的补偿 设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。 设备有形磨损的局部补偿是修理， 设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。 有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 【正确答案】B 【例题?单选题】 关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ ） A.有形磨损的局部补偿是修理 B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造 C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 D.无形磨损的完全补偿是更换 一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析 1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。 自然寿命，主要取决于设备有形磨损的速度。 技术寿命，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。（无形磨损） 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析 1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 经济寿命，是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。 第三节 设备更新中的经济分析 设备更新的核心工作，是确定设备的（ ） A.价值 B.自然寿命 C.技术寿命 D.经济寿命 【正确答案】D 【例题?单选题】 一、设备更新的原因与特点 2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 更新旧设备会产生一笔沉没成本，沉没成本等于旧设备账面原值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。 第三节 设备更新中的经济分析 （二）设备更新的特点分析 设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去其当前市场家之后的差值 A、原值 B、历史价值 C、账面价值 D、入账价值 【正确答案】C 【例题?单选题】 一、设备更新的原因与特点 3．只比较设备的费用 通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用（购置费、运营费）进行比较。如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在物业设备更新的经济分析中，也可以将增加的收益（负费用）和费用一起考虑。 第三节 设备更新中的经济分析 （二）设备更新的特点分析 一、设备更新的原因与特点 4．设备更新分析费用以年值法为主 由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用（等额）年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新