台湾地区与祖国大陆房地产调控政策的比较评析及借鉴.docVIP

台湾地区与祖国大陆房地产调控政策的比较评析及借鉴 　　摘要：台湾地区房地产市场发展历经六个发展阶段，每个房价涨跌周期都伴随着国际国内市场环境的变动，而台湾地区政府针对不同的发展阶段做出以市场调控方式为主的宏观调控措施，效果比较明显。而祖国大陆地区近年来的房地产市场价格波动起伏，大陆政府采取以行政和金融手段结合的政策效果却不理想。两地的调控政策在时效性、严厉性和影响性方面有较大差异。大陆地区可借鉴台湾在健全市场信息披露制度、改善市场供需制度、加强住宅金融、税赋与市场供需监管政策等方面的调控措施。 　　关键词：房地产 调控政策 货币政策 税收政策 　　一、台湾房地产市场发展历程及调控政策回顾 　　台湾地区房地产市场自20世纪60年代发展至今，主要经历六个发展阶段。其间，房地产市场增长的主要驱动力，先由60年代的保值需求推动，转为 70――80年代晚期的成本推升；90 年代中期至 21 世纪初期则因东南亚金融危机而陷入长期低迷的困境；2003 年以后因低利率等因素，台湾地区房地产市场呈现景气势头；2010年以后，受金融危机和美国量化宽松政策影响，台湾地区房地产市场波动幅度较大。 　　（一）第一阶段（1960-1969）。 　　1967年是第一波房地产市场的成长期，连续七年的经济成长率超过10%。调控方式是：加强实施都市平均地权，调高公告土地现值；推动国民住宅兴建，公布国民住宅兴建管理办法；紧缩银行信用、调高重贴现率，严格审核放款用途；成立物价问题项目小组，掌握房地产价格变动；严禁金融业与保险业经营房地产业务；限制私有土地面积最高额，防止少数人垄断居?；实施空地税，限制都市空地限期内使用。 　　（二）第二阶段 （1970-1977）。 　　从1971年台湾房价开始趋升，1973年房价同比上涨113.5% ，然后年涨幅逐渐回落，1976年房价年涨幅为最低点（5% ），完成一个较为完整的房地产周期。此轮房价快速上升的直接原因是：1973年第一次全球石油危机的冲击（国际油价从每桶2美元涨至10.95美元）――高度通货膨胀――房价上涨。 　　台湾当局为抑制房价上涨，颁布《稳定当前经济措施方案》：对建筑材料，政策性限定价格；金融机构紧一律停止对房地产买卖之放款；高楼限建（不得兴建四层楼以上房屋）以稳定建材价格；大幅提高存放款利率等措施，使房价较快恢复平稳。 　　（三）第三阶段（1978-1985）。 　　1978-1985年台湾房价变化刚好又形成一个历时7年的周期。这一次房价波动的原因与第二阶段类似，房价上涨模式仍为油价上涨。通货膨胀上升导致房价上涨。1977年台湾房地产价格开始上涨，1979年第二次石油危机爆发，1979-1980年台湾通货膨胀率平均在两位数以上，从1979年下半年至1980年7月，房地产价格涨幅平均达200%，之后开始回落。 　　台湾当局通过《稳定房地价格方案》采取一系列管制措施和政策：加强对建筑商预售制度之管制；追查购屋资金来源；大幅提高公告土地现值，加强课征土地增值税；实施空地限期建筑，加强征收市区空地税；对两栋以上房屋课征累进税；金融机构紧缩信用，调高存放款利率；实施购屋储蓄存款办法，辅导中低收入户购屋等。 　　（四）第四阶段（1986-1990） 　　1984-1986年，台湾房地产市场保持了3年的平稳发展，但从1987年开始房价快速上涨，1987年房价涨幅29. 1 % ，1988年为97. 2% ，1989年为55. 6%。引起这轮房价上涨的原因与前两次不同，这次没有石油危机，也没有较大的通货膨胀问题。这次房价上涨的原因主要是：第一，1987年经济成长率高达11.87%，新台币对美元大幅升值，国际套汇热钱源源流入，游资充斥市场；第二，为了稳定新台币，台湾当局不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币供应过多；第三，经济结构成功转型，民众对台湾经济一片看好，投资热忱高涨，股市大涨推动了房市的繁荣；第四，开放大陆探亲，两岸转口贸易日趋频繁，大幅度贸易顺差。本轮房地产波动创下台湾景气时问最长的纪录，维持达26个月之久。 　　为抑制房价疯涨，台湾当局采取金融紧缩措施和选择性信用管制，包括禁止空地贷款、土地暂停标售、降低货币供给量，并两度调高再贴现率及存贷款利率，允许农地变更为住宅使用，从供给面大量提供土地；改进地价税制度，贯彻土地涨价归公；加强市地开发，促进都市建设；强化地政机关组织功能，健全地籍测量制度；确立公地政策，加强公地管理利用。 　　（五）第五阶段（1991-2003年） 　　1990年以后台湾房地产市场出现明显衰退迹象，出现负增长。数据表明，2000年台湾的平均房价仅为1989年的66.2%，房价缩水近1/3。高房价高地价神话彻底破灭，房屋成交量萎缩，大量开发企业发生财务危机