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吉林省商品住宅价格上涨因素分析 　　摘要：近年来，吉林省商品住宅价格呈持续上涨趋势，对其上涨因素进行分析，进而对稳定房价提出对策性建议具有重要现实意义。 　　关键词：商品住宅价格；上涨因素；稳定房价 　　中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-02 　　一、吉林省商品住宅价格发展现状 　　房地产业作为国家支柱性产业，其稳定发展关系到国计民生。在我国房地产存在的诸多问题中，最被人们所关注的当然是房价问题。近年来，全国商品住宅价格都呈现快速上涨的态势，吉林省也不例外。2004年到2013年吉林省商品住宅平均价格从1758元/平方米上升到4228元/平方米，其中只有2005年和2012年价格比上年有小幅下降，下降比分别为0.11%和6.87%，总体上还是呈上涨趋势，且涨幅显著。2013年吉林省城镇居民可支配收入为22274.6元，人均居住面积28.27平方米，经过计算我省房价收入比为5.36，按照世界银行3-6倍的标准，我省住房价格已经接近上限，如果房价收入比继续上升，居民购买住房将有很大负担。 　　二、 吉林省商品住宅价格上涨因素 　　引起吉林省商品住宅价格持续上涨的因素有很多，其中最主要的因素是需求因素以及开发商成本因素，此外还有经济发展、金融工具支持、心理预期等因素的作用。 　　（一）需求因素 　　1.首次置业型需求 　　首次置业型需求包括机械型需求、婚房需求和毕业生需求。城镇化进程加快带来的人口增加产生了机械型需求。城镇化是世界各国共同的发展规律，房地产业与地区的城镇化发展水平有着很强的正相关关系。随着我省城镇化水平的提高，城镇的辐射能力和吸引力的增强，大量农村和外来务工人员涌入吉林省的各城镇。城镇化发展所带来的城镇人口增长，将提供巨大的机械型住房需求。这些新增人口的一部分通过购买房屋解决居住问题，增加了刚性购房需求；另一部分通过租房的方式居住，活跃了我省房屋租赁市场，刺激了以出租为目的的投资性需求。 　　结婚青年为新婚而购买新房的需求就是婚房需求。近年来，我国的家庭结构发生变化，不再是以前的三代甚至四代同堂，为了保留各自的生活空间，减少各代人之间的摩擦和矛盾，利于家庭的和谐，青年夫妻普遍和老人分开居住。每年我省有大量新人结婚，2012年的登记结婚新人就有22.98万对，他们为了结婚有自由独立的生活空间就需要另外购买住房，使我省房地产市场增加巨大的刚性婚房需求。 　　在我省大学毕业的外地毕业生中部分会留在省内工作，他们也对住房形成需求。吉林省内有大学四十余所，每年大学毕业生二十余万人，其中很大一部分毕业后会留在省内工作，他们中有很多是外地毕业生，包括省外毕业生和工作地之外的吉林省内其它地区的毕业生。我省大学毕业生人数连年增加，经济的快速发展和消费水平的相对低下对毕业生留省产生强大吸引力，而外地毕业生刚刚在一个陌生的城市扎根工作又没有经济基础，于是很多家长为了保障子女的生活会拿出积蓄帮助孩子买房，既解决了子女的当前居住问题，待子女婚后又可以作为婚房或者自己的养老房。所以这部分外地毕业生以后还很可能会对住房形成二次需求，购买婚房或者父母的养老房。 　　2.改善型需求 　　居民收入的提高增加了对改善型住房的需求。2004年到2013年的十年间，吉林省城镇居民人均可支配收入增加近两倍，从2004年的7840.6元增加到2013年的22274.6元。收入的增加也使得我省的城市人均居住面积从2004年的18.55平方米增至2013年的28.27平方米。随着家庭收入的提升，资产的增加，身份地位的提高，小面积、低档次的住房已经满足不了部分经济条件有所提高的家庭的需求，他们需要购买大户型、高档次的住房来改善居住条件，其进行的二次或者多次购房就形成了一部分的改善型需求，增加了对住房的总需求量。 　　另一部分改善型需求是因国家拆迁政策而被动买房改善居住条件的需求，尤其是我省近几年重点实施的棚户区改造工程增加了居民对住房的被动需求。“棚改”政策对拆迁居民实行的货币化安置使低收入群体提前消费了住房，拉动了购房需求，刺激了房地产市场。 　　3.投资型需求 　　将住房作为一种投资品所带来的需求就是投资型需求。房子是一个具有居住与保值双重功能的投资产品，可售可租，方式灵活，在CPI居高不下的环境下，在经济危机导致的股市暴跌的阴影下，在投资工具有限的条件下，投资房地产市场无疑是抵制通货膨胀，使自身资产保值增值的较佳方法。人们把过剩的流动资金从资本市场、生产市场、转移到资产市场，投资房地产，他们将住房作为投资品的同时增加了对住房的需求。 　　（二）供给因素 　　我省商品住宅的供给虽然每年有所增加，住宅建筑投资额连年上升，但是仍然不能满足居民对住房的需求量。而且近年来由于外