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商用物业投资机会 　　商用物业的投资机会，从两维度去讲：一是横向，从不同类型的商用物业里面，在目前市场环境下，怎么样看待这一类商用物业的投资管理；二是纵向，商用物业不同的阶段适用什么样的投资角度去看待它。 　　横向――分类，如：MALL、写字楼、酒店、公寓、OfficePark （园区）、工业厂房、仓库等； 　　纵向――商用物业的不同阶段，如：拿地、开发、运营、退出等。 　　第一类是Shopping Mall 　　目前来看，Shopping Mall是比较热的一个投资方向，随着电商的发展，随着大家购物习惯的改变，慢慢只有两种类型的Shopping Mall可能会生存得比较好一些。一类是城市型Shopping Mall，在城市的核心区、商业中心，像北京的新光天地，人流客流是覆盖整个城市的，生意可以很好地做下去；另外一个是稍微偏一点的郊区、或者是稍微远一点的不在城市市中心的社区型、家庭型的Mall。在这种Mall里面就是体验型的、餐饮类的比重会大一些。 　　这两类Shopping Mall在后续的时间段里面随着电商的不断冲击，他们的日子还可以很好地过下去，但是其他领域的Mall可能会越来越受到电商的冲击，生意会越来越难做。 　　第二类是写字楼 　　目前我们关注一线城市、核心地段的甲级写字楼。不在这个条件内的写字楼，投资回报率也不可能符合我们的需求，当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。 　　第三类是酒店 　　商场、Shopping Mall和写字楼都是选择比较高大上的一些方向，但是酒店呢？选择了稍微低端的一些，我觉得目前国内的市场上去投资一些连锁的快捷酒店，可能还比较符合投资方的一些需求，在资金回报上的需求，不管你投资五星级酒店、四星级酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，这样的酒店业主方都挣不到钱，挣钱的都是酒店管理公司。 　　第四类是公寓 　　在商用物业领域里面，原来大家知道出租型的公寓，我们都叫服务型公寓，在北京有很多很多，如雅诗阁等，但是大家如果去了解，他们纷纷都在关店，把服务公寓改成散售型的房子卖掉。为什么？因为服务型公寓的商用物业产品的投资回报率越来越低，而且客户越来越少。原来这样的投资公寓的客户都是一些外籍的高管和中国的高管，随着外资企业不断的本土化，这样的高管越来越少，住服务型公寓的人越来越少。本土的人不需要服务型公寓，要么自己买房，要么租一个稍微好一点的私人公寓，不需要租这么贵的。目前的市场无论是北京、上海还是深圳，这样的服务型公寓经营都越来越困难。 　　有两类公寓我觉得会慢慢成长起来，第一类就是社区型养老公寓，如北京的寸土春晖，我们也比较关注什么样的养老型公寓可以赚钱，能够给业主带来收益，这也是一种模式，是可以做成连锁的；第二类是白领公寓，也可以作成连锁的，选址上难度比较大，但是还是能够给业主带来很高的回报。 　　所以，像公寓、酒店不一定高大上就会好，服务于普通大众的、客户群稍微往下一点的，给业主会带来更好的回报。 　　第五类是OfficePark（园区） 　　一般主要的客户有几类：一是办公溢出，在市中心实在太贵了，只能到郊区办公，可以享受便宜的租金和房价；二是研发办公，他可以在环境比较舒适的、低密度办公环境下办公；三是后台办公，每一个大型企业都有一些后台的部门，比如科技部门、技术部门、呼叫中心等，还有一些后台的维护部门，这些部门不需要在市中心高大上的写字楼里面，完完全全可以在比较远的地方。 　　第六类是工业厂房 　　我们不太看好，因为随着制造业的一些改变，再加上以前制造业拿地很好租厂房，都是到政府那里拿一块地，我要盖厂房，自己去投资厂房、出租，这样的回报会很低。 　　第七类是物流仓库 　　这是目前来看非常好的投资方向，当然大家也知道已经很热了，有很多的公司都在做这件事情，但是确实有很多的投资者都非常看好物流仓储。物流仓储也有几个局限，第一个局限在于在中国这个版图上，物流是有节点的。 　　图1是国家发改委去年下发的关于全国物流发展规划的节点布局，有一级节点、二级节点，为什么存在这些节点？因为跟国内整个交通网是关联的，因为物流就得跟交通有关，跟整个交通的规划、分布是有关系的，你在选择做物流的时候，选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离，成本是多少，都会去衡量。 　　物流仓储有三类产品，都是非常好的方向： 　　一是城市配送，比如像顺风、圆通这些物流配送企业的仓库，满足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以从这个仓库直接到客户手上。做这种城市配送还有一个好处，比如跟电商谈，这个好处是给政府的，由于电商的发展，仓库变成了一个商场，大家知道你从电商上买东西，你不需要实体店，只要从仓库里面把货拿出来就可以，仓库就变