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土地市场运作中存在的问题及其解决对策 　　摘 要：伴随着我国社会经济的迅速发展，城市化进程不断加快，在此背景下土地市场越来越繁荣，土地市场以及相关运作日益成为人们关注的重点。当前，我国土地市场发展依旧不够完善，尚存在着不少问题，这些问题和不足制约着我国土地市场的发展和繁荣。本文围绕我国土地市场，分析了影响我国土地交易市场发展的各种问题和不足，并就相关问题提出了针对性的建议措施。 　　关键词：土地市场运作；问题；建议 　　一、相关概述 　　伴随着我国土地使用制度的改革，我国土地交易市场日趋繁荣和发展。在我国土地所有权归国家所有，私人或者企业只拥有有偿使用权，并且土地的使用期限也是有限的，在这一情况下，土地的使用权就具有了流动性。与此同时，伴随着土地资源的市场化配置程度不断提升，国家对于土地市场交易的法规规定也不断进行完善，对土地管控提出了明确要求，招拍挂范围越来越大，要求土地出让信息应当及时进行公布，以此来确保土地交易市场的公开和公正。 　　各地根据自身土地市场实际情况和发展需要，制定了土地有形使用办法，将土地的出让价格依照土地成本测算价格以及土地评估确认价格两方面共同来决定，并将这两者中价格较高的一方作为土地的出让价格。结合我国土地市场的实际发展情况，中心城区的土地出让价格在制定上比较合理，这主要是由于这一片区的市场交易案例比较丰富、片区的土地价格相对比较高造成的，在这一地区地块的拆迁整理成本相对比较高的土地出让价格大都是由土地成本测算价格所决定的，而地块区位优势比较明显而且成本比较低的地块则基本上都是由土地的评估价格所决定的。尤其是近些年来，中心城区的经营性用地在进行评估确认底价的基础上摸索按照片区的交易价格来决定土地的市场交易出让底价，也就是综合考虑土地的成本测算价格、地块所在位置市场可接受价格以及市场的可参考案例价格等，在此基础上综合确定土地的出让底价，在制定土地出让底价时充分考虑土地资产市场化配置的相关因素。 　　二、我国土地市场运作中存在的问题分析 　　结合我国土地市场运作的实践，可以发现当前我国土地市场中依旧存在着不少问题和不足，这些问题和不足制约着我国土地市场的运作效率和效果，对于土地市场的公平性、效率性都构成了严重的制约。具体来讲，我国土地市场运作中主要存在着以下几个方面的问题和不足： 　　第一，部分地区在制定土地出让底价时不能够完全按照市场化进行运作。在2003年之前，我国的土地市场在进行土地出让时基本上都是按照划拨方式以及协议方式来执行的，土地的出让价格在制定的过程中也基本上都是以市场评估价格作为主导，而不是按照市场供需来制定，这一情况下土地市场的土地出让价格就很容易受到主观因素的影响，所形成的土地成交价格往往并不是真实的土地市场价格。正是由于这样一种较长时间的非市场化条件土地市场交易，极容易造成我国土地市场的不健康发展，同时还可能会导致土地交易在评估价格时缺乏比较可靠的对比资料，估价的准确性较低。不过需要注意的是，部分地区尤其是远郊区县在之前都处于招拍挂的摸索阶段，程序上尚不完善，尤其是在市场变动较大的时期内土地交易价格在制定上常常难以适应市场的发展需要。这一情况的存在主要是因为这些地区的土地整理成本比较低，其土地出让底价基本上都是以评估价格作为主导，同时由于这些地区的历史出让案例相对比较少，难以真正修正到真实的土地出让价格，很容易造成土地出让底价偏低的情况，也就不能够完全表现土地资产的市场化配置程度。 　　第二，土地基准地价在应用范围上比较有限。在土地交易市场中，基准地价具有重要的作用，尤其是在北京、广州等地区，基准地价的更新常常1～2年一次，应用也比较好。不过在某些地区基准地价的沿用时间常常比较长，应用的范围相对比较有限，而且底价普遍较低。在土地公开出让制度实施之前，早期的土地出让协议方式价格在底限的设定上基本上都在基准地价的30%之内，同时由于早期土地交易缺乏丰富的资料，难以采用市场比较法进行准确评估，使得在土地出让估价的过程中常常使用基准地价参数修正法，这就会使得人为因素起到较大的作用，只要满足出让价格不低于基准地价30%的要求，就能够进行土地出让，这就给土地协议出让造成了很大的议价空间。不少地区在出台土地有偿使用办法之后，规定了协议出让政府收益在收取标准上变更为将评估地价作为基本标准，按照相应比例收取土地收益金。这就使得在当前的土地流转过程中，只能将现状底层商业补交土地出让金以及土地租赁按照基准地价作为收费的标准，这就很容易造成其使用范围比较有限。 　　第三，工业用地的出让价格普遍不高。当前，我国商业用地市场跟住宅用地市场基本上都实现了市场化定价机制，土地的出让价格基本上可以反映出我国土地资源所具有的稀缺性特征，而且这一价格的波动也会随着我国房地产市场等相关的下游市场存在的供