地产股估值底牌.docVIP

地产股估值底牌 　　在房地产行业，很多人一直纠结于一个问题，买房子和买房地产公司的股票？ 　　显然在过去十年间，选择买“房子”的人都获得了丰厚的回报。但站在“白银十年”的入口处，投资人得开始考虑，房子升值空间已经不比从前，或许在资本市场能获得更好的机会。 　　随着最近房地产市场的变化，公众再次将视线聚焦到这里。在资本市场上，二八现象带动大盘向上，投资者不禁追问，地产股作为大盘股的重要组成部分是否具有估值优势？到底A股中地产股是否真的可以投资，投资地产股应该最看重哪些指标？ 　　《英才》记者通过对A、H股中地产股估值、资产、分红三方面的对比，再通过对公司盈利能力和产业运营能力的分析来阐释：地产股到底以何为贵。 　　从以上A、H股10家公司的对比可以发现，H股的平均资产负债好于A股上市房企的平均资产负债情况，起码从数字上可以得到这样直接的结论，那么事实就是如此吗？ 　　恐怕不好贸然下结论，明眼人可以看到，在H股中有一家房企：中国海外发展（HK0688），这家公司的资产负债率只有62.55%，而其他9家公司的资产负债率均在70%以上，如果剔除这个“意外”样本，那么H股其他四家房企的平均资产负债率是75.28%，这个数值略高于A股五家地产公司的平均资产负债率。从这个更有普遍意义的数据结论上可以知道，A股的上市房企得到投资者更好的“待遇”是有道理的。 　　其实资产负债率对房地产股估值的影响不仅体现在A、H股两个市场的对比上，单从H股中五家样本公司就可以看出，恒大地产（HK3333）、绿城中国（HK3900）、碧桂园（HK2007）、龙湖地产（HK0960）四家公司的市盈率普遍在3―6倍之间、市净率在0.5―1.4倍之间，而中国海外发展（HK0688）的市盈率则达到了8.21倍、市净率为1.72倍。 　　可见，资产负债率也就是资产质量对房地产上市公司的影响有多么重要，这种关联在A、H股同样存在。 　　最后我们再看一下，除了资产质量之外，分红是否也会对上市房企的估值产生影响：在这里以三年为期，统计2011-2013三个完整会计年度的分红情况，看公司的慷慨程度是否会对上市房企造成影响。 　　从A、H股的样本来看，两者体现分红慷慨度的指标：2013年基本每股收益与累计分红之比的平均值几乎一样。所以，从分红这个角度讲，A股的大型房企和H股的大型房企几乎没有差别。 　　总的来看，造成H股大型房企估值低于A股龙头房企的原因不在于分红，在这一点上两个市场半斤八两，造成估值差异的根本原因在于资产负债率，也就是说，市场目前更多看重的是上市房企的资产质量，负债率低，安全系数高的房地产企业获得更高估值的可能性更大。 　　看增速，看储地 　　近两年以来，房地产行业已经进入了一个寡头时代，所谓“强者恒强”，拿地成本不断攀高，加之融资环境不比以往，使掌握更多资源的龙头企业有意愿、在市场上获得更大的占有率。《英才》记者通过梳理企业的净资产收益率（ROE）、利润水平、销售情况和土地储备等四个方面的数据，试图获取企业未来估值的走向。 　　首先，从这十家房地产公司的净资产收益率来看，恒大地产和保利地产分别在A股的5家公司和H股的5家公司中占据头位。这两家公司净资产收益率均超过20%。按照房地产行业对于该指标的理解，净资产收益率往往反映了开发商在周转速度、金融杠杆能力上以及利润水平上的综合表现。 　　但根据市盈率统计，恒大和保利的估值水平均低于平均值，这恐怕无法从净资产收益率上获得充分的解释。反而是净资产收益率较低的金地集团和碧桂园，在估值上的表现更好。 　　如果观察利润水平，中海地产的优势十分明显。作为中国建筑的子公司，中海地产在业内以工程成本控制为人所称道，甚至有“文万科、工中海”的“江湖评价”。超过35%的主营利润率超过其他9家房地产公司。 　　A股和H股5家公司2013年此项排名靠后的分别是金地集团和碧桂园，金地2013年的毛利率是18.74%，碧桂园的主营利润率为21.54%。 　　纵观10家公司的数据，除了以商业地产见长的金融街之外，利润率均出现了下滑，这或许与金融街在商务地产（写字楼开发）的强势表现有关。在2013年销售如此火爆的情况下为开发商提了一个醒――房地产行业已经不是随处就可以捡钱的那个时候了，需要对自己企业未来发展做出一些思考。 　　但多数人还是没有预料到在今年遭遇的市场调整。从一些开发商去年拿地的积极情况来看，都在为自己下一轮的增长做准备。 　　从利润上分析，中海的高估值似乎得到了解释，但这与碧桂园和金地的数据却不相干。 　　第三栏是十家公司的签约销售数据。其中最为引人瞩目的便是碧桂园，2013全年的销售同比增长了123%，翻了一倍还多。这也是碧桂园在去年挤进“千亿俱乐部”令人意外之处，而在A股的5家公司中，