垦地补田：化解“小产权房”之难.docVIP

垦地补田：化解“小产权房”之难 　　目前，关于小产权房整治的“格式化”、“廉租化”和“个案化”三种方案各有利弊，但都难以满足现实的需要，因为都没有涉及到对“房”和“地”的综合考量，而难以达到标本兼治的有效结果。从根本上而言，小产权房的整治，需在积极解决现有大片闲置土地开发利用的基础上，进一步深化落实建设用地的占地补偿制度，按照“占多少、垦多少”的原则，对土地资源进行“节流”与“开源”占补平衡基础上的系统协调，进而逐步建立完善“房”、“地”都能够兼顾的新型城镇化建设之道。 　　进退维谷： 　　关于小产权房整治的现实困惑 　　目前，关于“小产权房”的整治方式，从官方和民间的不同分析角度而言，有很多不同的版本，主要可归纳为以下三种，即：“格式化”、“廉租化”和“个案化”。 　　其一，“格式化”的办法，就是把“小产权房”一律以违法论处，像电脑病毒一样格式化删除掉，以清除出占用的内存土地。自2013年以来，北京昌平等地的果断做法就是“坚决拆除小产权房，发现一起查处一起”。可以说，将小产权问题“格式化”，这是最简单最直接的思维模式，虽然有利于腾让土地打击违建，但若考虑一建一拆之间所灰飞烟灭的巨额投入，是该土地耕种几十年甚或几百年能够补偿回来的吗？！事实也证明，许多地方政府对此进行简单的“格式化”处理，虽有利于数量方面的政绩维护，但确实又“拨了萝卜带出了泥”，由此连带出来的后续问题依然难缠。 　　其二，将其转正“廉租化”。将小产权房与现有的保障房建设、廉租房建设相接轨，这是很多百姓的期待，具有较广泛的民意基础。2014年房地产蓝皮书称，对小产权房，应当否定的是其违法违规的一面，尤其是与严格保护耕地的基本国策相冲突的行为；应该肯定的是其填补城市住房供应缺口和促进农民增收的一面。总体上，应承认小产权房的作用和价值。在各大网站上关于“小产权房该何去何从”的民意调查中，“廉租化”也是受到超过71.5%以上群众支持和拥护的。虽然有一些人认为，这存在着利益偏袒和投机取巧之嫌，但“小产权房”本身已带着凄凄惨惨的紧箍咒，其低房价本身是与其权利缺陷相匹配的，而且一般小产权房所在地段也比不上商业地产，大多只是建在城乡结合部而已。 　　其三，将其“个案化”处理。考虑到历史遗留问题和各地的具体情况，难以制定出“一刀切”的办法，那就“一案一处理”，这是当前许多媒体网站都公然爆料的处治准则，也得到很多利益相关者的期待。但可以预料，“个案化”处理极可能演化为有资本有实力者的“通行证”，这无疑给地方政府的权利寻租留下了空间，其中的隐形腐败又将加大地产成本。 　　可以说，目前的这三种主要治理方案各有利弊，但都难以满足现实的根本需要。虽然“廉租化”必然是民心所向，但还缺乏具体的实施细则。还有类似的许多其他方案，但由于都没有涉及到对“房”和“地”的综合考量，而难以达到标本兼治的有效结果。 　　揭开面纱： 　　小产权房占地难问题的现实解析 　　其实，对小产权房整治工作的纠结和困扰，最根本的还是“土地”和“房屋”的匹配问题。现有一个硬性要求，就是我国必须保住18亿亩的耕地红线，但这并不意味着不占用现有耕地来推进城乡一体化建设，而应从现有耕地占用和土地使用效益低下的现实问题出发，适时推进新时期的土地整理和统筹规划利用。为此，不得不弄明白造成耕地紧张的原因及其程度如何，才能客观考量小产权房占地难问题的现实程度究竟如何，进而做到客观的对症下药。从各方面的统计数据来看，造成目前耕地紧张的主要原因有以下几个方面： 　　一是，城市规模扩张过快，土地利用率低。 　　据统计，2002年底，全国城市660个，城市面积46.48万平方公里，其中建成区面积25.97平方公里。1997年利用遥感资料对全国31个特大城市占地规模判读和量算，1986―1996年主城区实际占地规模由3270平方公里扩大到4910平方公里，增长了50.2%，城市用地增加与人口增长比例达到2.29∶1，高出正常比例近一倍。 　　二是，农村居民点建设分散，宅基地审批缺乏管理和监督。 　　中国农村人口多，居住分散，宅基地占用耕地呈逐年上升趋势。根据《全国土地利用总体规划纲要》确定，2000年农业居民点用地规模为1366.6 万公顷，另外，农村集体经济组织不健全，产权关系不明确，宅基地审批缺乏严格的管理和监督，村官成为集体土地建设用地使用权的实际审批者和受益者，使宅基地占用耕地数量呈逐年增长态势。从这个角度而言，小产权房的建设倒是解决该问题的一剂良药。因为，小产权房能够为农村分散居住的人口提供“上楼”的基础条件，非但不会对耕地使用面积造成威胁，反而是有利于腾让耕地，并促进集体土地的综合使用效益的。 　　三是，开发区建设中的土地大量闲置。 　　据调查资料显示，在城市规模扩张过程中，工业用地占城市面积的20