必威体育精装版句容爱家理想城开盘前营销策略简案.ppt

区域概况 郭庄镇位于句容西南部，与南京市江宁区和溧水区接壤，总面积117平方公里，人口约6万人。宁杭高速公路、243省道、宁茅路、宁溧路等多条高等级公路穿境而过，距南京禄口国际机场12公里，宁杭城际铁路在境内设有“句容西站”。2008年11月，句容市委、市政府在郭庄镇成立句容市空港新区管委会，其定位为高新产业示范区和新城镇建设示范区。其中，空港新区规划面积60平方公里，其中核心区面积达25平方公里，着力打造航空产业集中区、现代服务业集聚区、高新技术产业示范区、文化传媒产业核心区、现代物流和商贸综合体综合区。 竞争分析 本案所处地域位置决定了我们的竞品是多区域的，江宁区、大盘云集的句容宝华镇、句容黄梅碧桂园凤凰城等均为本案竞品所在区域。 以碧桂园为例，碧桂园挟强大品牌优势，渠道人海战术，以眼球效应、实景震撼、羊群效应三大制胜利器，开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶颈。 面对恒大雅苑、碧桂园凤凰城、泰达青筑、四季金辉、华润等实力强劲竞品，在区域局限、品牌、营销预算有限的劣势下，推广及如何做到相对精确，渠道如何做到借势且小而精，销售端如何激励、考核、灵活，决定了本案未来走向。 价格建议： 根据市场比较法，建议首期开盘多层5200-5500元/㎡，高层4800-5000元/㎡。实际定价需详细市调及客户价格测试再论。 谨 呈 贾新华 2015.5.16 核心动作——推广主题 ？ 项目亮相期，推广主题紧扣项目整体定位及形象 推广主题： 核心动作——配合媒体 项目亮相阶段，媒体全方面出击：户外增加渠道和布点；增加楼宇广告、刷屏广告等形式；报纸、电台等直效媒体根据活动进行投放；官方微信启动。 【软文攻势】 ? 项目亮相后，对项目进行报纸与网络系列软文炒作，空港新区南京半小时都 市圈核心地带；江苏省最大的湿地公园赤山湖、南邻国家4A级旅游景点、第八 洞天的茅山；稀缺多层德式风格洋房。。。 核心动作——配合媒体 核心动作——配合物料 该阶段所需物料主要是配合售楼处公开，进行现场接待；同时完善前期的物料…… 现场赠送：看房礼品——纸巾盒、钥匙扣、笔记本等；预约礼品——水晶相框、纪念笔等…… 销售道具完善：除去第一阶段的物料外，建议增加项目价值读本。 第三阶段 产品展现阶段（8月中旬-10月中旬） 策略核心 通过产品细节展示，体现项目的极致享受。 线下通过渠道拓客， 开盘前定向进行单位团购拓展，以保证首期开盘去化，引爆全城。 宣传营销：开盘前媒体投力度加强； 活动营销：大企业推荐会、系列暖场活动（亲子活动、来即送活动）、开盘活动； 体验营销：活动体验、三点一线、销售服务体验； 网络营销：微博互动、论坛灌水； 内部营销：内部客户推广蓄水持续进行； 场外营销：巡展、路演； 联动营销：异业联盟单位资料摆放、推介会、团购等。 单位团购营销：当地知名大企业、政府、事业单位等单位团购。 强势项目产品的推广阶段，形成市场反应； 产品形象缔造，产品卖点输出，核心价值体现； 针对目标客户强势推广，蓄水客户； 围绕开盘开放，准备所需要的相关的物料 。 阶段策略目的 核心动作——推广主题 产品展现，推广主题紧扣一期产品卖点——楼栋位置、户型、景观环境等（根据实际产品状况）；开盘前进行开盘信息预告…… 推广主题： ？ 核心动作——配合物料 产品展现阶段，为了配合项目开盘，…… 宣传资料：开盘海报、开盘相关展板 案场销售物料：认购书、内部认购书、买卖合同、价格公示、一房一价公示等 案场办公物料：名片、纸巾盒、开盘礼品、手拎袋等到位 三、推广策略 推广目标 品牌策略 媒体策略 渠道策略 活动策略 体验策略 一、户外导引系统 类别 作用 形式 备注 高炮、大牌 选择占据优势地段的户外广告位，树立形象最有效的媒体 市区外展示：城南核心路口大牌3-4块 市内展示：选择临时大牌，营销节点强势释放项目信息 前期以集团、项目形象宣传为主 道旗 慢速通道的视觉拦截及项目地引导作用 通往项目现场的主干道两旁 设计突出，视觉抢眼 公交车站、地铁 增加项目信息覆盖面及曝光频率 地铁流媒体、市区到项目现场的、乡镇到项目现场的公交线车站 垄断市区到达本案现场的公交线路 推广策略——媒体策略 二、主流媒体 类别 作用 形式 备注 电台广播 扩大项目传播范围，性价比高 以套播广告或品牌广告等方式投放 交通电台及其它收听率高的电台 微信 扩大传播范围、配合现场活动