必威体育精装版商业地产的定位策略与招商原则9P开发流程项目定位建筑规划.ppt

商业地产的招商原则 原则六 租金优惠原则 月租金(元/平方米) 800 700 600 500 400 300 200 100 1F 2F 3F 4F 5F 放水养鱼原则 商业地产的招商原则 原则七 统一服务及管理原则 统一服务 统一商户结算 统一的营销推广 统一的形象设计 统一的信息系统支持 统一的培训服务 统一的物业管理 回顾 商业地产概念及种类 商业地产的开发流程 商业地产的定位策略 商业地产的建筑规划 商业地产的招商原则 商业地产的概念及种类 商业地产的种类: 购物中心(Shopping Mall)：大都会购物广场 百货地产: 重庆百货\茂业百货\新时机百货 专业市场: 朝天门服装批发市场\盘溪农产品市场 旅游地产: 洪崖洞 文化地产: 磁器口传统文化步行街 创意地产: 洋人街\欢乐谷\创意产业园 OUTLETS地产: 奥特莱斯 社区邻里型地产: 社区商业 流程三 流程四 流程五 流程六 流程一 确定开发项目具体地址 项目投资财务分析（静态＼动态） 项目系统定位 前期市场调研分析 项目规划设计及施工 项目招商推广策划 流程七 项目开业及经营管理 流程二 商业地产的开发流程 定业态 定主题 定客户 定位置 定档次 定规模 商业定位 商业地产的定位策略 中庭 建筑结构 外部流线 出入口 内部流线 商业规划 层数 商业地产的建筑规划 原则三 原则四 原则五 原则六 原则一 业态分配比例原则 多元经营方式原则 同业差异异业互补原则 统一形象原则 主力店招商先行原则 租金优惠原则 原则七 统一服务及管理原则 原则二 商业地产的招商原则 中庭的作用 平面商业空间的调节 整体商业资源的整合 楼层商业效果的展示 楼层人流的交通组织 商业地产的建筑规划 上海恒隆广场 恒隆广场中庭良好可视性 梅龙镇广场中庭设计商业可视性最高，商业铺面均好性好，商业价值得到最大提升。 商业地产的建筑规划 传统大型商业建筑层数——不超过8层 负一层：精品超市 一层：化妆品、包、鞋、表 二层：少女时尚 三层：淑女服饰 四层：绅士馆 五层：运动休闲 六层：家电 七层：美食天地或娱乐城 但是， 在发达国家和城市出现超过18层的商业建筑 商业地产的招商原则 原则三 原则四 原则五 原则六 原则一 业态分配比例原则 多元经营方式原则 同业差异异业互补原则 统一形象原则 主力店招商先行原则 租金优惠原则 原则七 统一服务及管理原则 原则二 商业地产的招商原则 商业地产的招商原则 原则一 业态分配比例原则 业态分配比例原则： 就是商场应该根据自身的经营规划，确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。 一般，三大主力业态比例： 零售：餐饮：娱乐——4：3：2 商业地产的招商原则 原则二 统一形象原则 大型商业或购物中心是一种多业态组织的商业模式，是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业，通过统一、鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力。 商业地产的招商原则 同业差异：避免同质化带来的恶性竞争。 异业互补：提高商业整体吸引力和竞争力。 原则三 同业差异异业互补原则 商业地产的招商原则 原则四 多元经营方式原则 主力零售店尽量自营一部分,发展商可与知名商业管理公司合作组建经营公司. 主力零售店尽量自营一部分,可以吸引优秀的商业团队加盟. 加强经营控制力度,有利于购物中心长期经营. 增强其它商户的经营信心. 提高非主力店的提成或租金收入. 多元经营方式 经营实力强的国际名店,采用租赁为主的方式 非国际名店,尽量以联营扣点为主,租赁为辅 增强发展商对购物中心的整体控制力度,提升经营业绩 商业地产的招商原则 原则五 主力店招商先行原则 优化商场经营结构, 利于统筹安排 优先形成主力店招商 号召力,提高招商效率 优先形成主力店招商 号召力,提高招商效率 步行街的可视性 店招可视区 橱窗可视区 商业地产的定位策略 业态＆业种 业态：商业经营形态，如超市、百货 业种：按商品种类划分的店铺，如粮店、鞋店 业态定位就是功能定位 广东东莞华南MALL业态比例 三大主力业态：零售、餐饮、娱乐 商业地产的定位策略 主题定位 商业经营的概念或者商业消费的价值 若无主题, 则考虑季节或节庆类主题活动 例如: 　　日本东京迪斯尼—海上乐园（世界上最大的样板区，商业主题） 香港兰桂坊—嘉年华节