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住宅项目研究 XX 09级毕业答辩 课题拟解决的关键问题 房地产项目投资可行性分析的必要性； 目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响； 拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可能的问题 主要内容 2.2 项目建设条件 主要内容 4 区域市场分析 主要内容 5 建设规划方案 主要内容 6 投资估算与财务评价 7 不确定性分析 * * 第一部分 总论 第二部分 项目提出的背景与概况 第三部分 宏观市场分析 第四部分 区域市场分析 第五部分 建设规划方案 第六部分 投资估算及财务评价 第七部分 不确定性分析 第八部分 研究结论与建议 论 文 提 纲 1 总论 1 项目开发建设单位 2 可行性报告编制的依据 3 可行性报告的内容 2 项目提出的背景及概况 2.1 项目简介 项目地块呈不规则多边形，处于生地状态，未做七通一平；属空地，无须拆迁，稍有坡度，平整难度不大； 目前项目周边交通配套已经修建完善，有20、21、22、28路公交车经过，无需重新规划道路；地块西面江山南路以东为在建的沿河公园。 规划占地面积：80349.52㎡ 建筑面积：268169.24 ㎡ 建筑密度：13.6% 容积率：2.87 绿化率：35.6% 车位比1：1 2.3 项目主要技术经济指标表 3 宏观市场分析 1 社会经济发展状况 2 房地产市场概况 3 关于未来房地产行业发展的预期 宏观大势——国民经济发展 全国GDP总值及增长 青岛GDP总值及增长 国际金融危机的冲击 保增长、保民生、保稳定的政策 经济总体回升 宏观大势——全国房地产市场状况 一线城市，地价高涨、购房负担过高 二三线城市将成为市场拓展的重点区域,未来将扮演更加重要的角色 房地产开发保持持续高位 宏观大势——青岛房地产状况 2009年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖 在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度 青岛市住宅价格指数自2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显 在2009下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大 青岛住宅销售成交量曲线 青岛各区县销售均价比较 青岛住宅价格指数变化 青岛房地产市场供给曲线 关于未来房地产发展的预期 2010年市场成交量将会低于2009年 一方面高房价会是一个很大的抗性，另一方面2009年释放了大量的消费需求，2010年消费需求量可能不会比2009年大 市场成交量 一方面消费需求急剧增加，另一方面由于开发商准备不足，新开工项目不足，供不应求，导致价格上涨 关于房价的预期 高房价也让很多外来的各类人才望而却步，城市竞争力将因此大打折扣 高房价对城市的影响 2010年的开发商主体还将会是目前已经拿地的中小开发商，品牌开发商缺乏 一线开发商将逐渐会盟二线城市 关于开发主体的预期 1 区域市场总体评价 2 项目周边市场 3 本项目分析 4 项目SWOT分析 5 项目价值网 自然地理条件 社会经济环境 交通条件 区域市场总体评价 项目周边市场 4.0 —— 1.8 3.2 2.0 容积率 30% —— 36% 50% 41% 绿化率 7000 8000 6631 —— —— 均价（元） 地上28层 地下3层 1-4层商业裙房 1栋小高层 27栋小高层和高层住宅 一条商业街 30-34层的8栋高层 两栋28层 三栋25层 一栋21层 楼层状况 47、62、68、78平米精装小户型 全部观海户型 以精致型套二和宽敞舒适型套三为主，精装修 二居75-82㎡ 三居85-90㎡ 四居111㎡ 一居65-75㎡ 二居80-90㎡ 三居100-120㎡ 四居135-145㎡ 主推户型 时尚简约、突显大气 最具升值潜力黄金地段 高尚尊贵人文社区 “以人为本”的景观居所 以唐文化为主题的园林社区 开发理念 青岛太行山房地产开发有限公司 青岛博祥房地产开发有限公司 青岛千禧华丽置业有限公司 青岛沃航实业有限公司 青岛华裕置业集团有限公司 开发商 青岛开发区江山路与长江西路交汇处 青岛开发区珠江路与武夷山路交汇处 青岛开发区峨嵋山路1388号 青岛开发区嘉陵江路与太行山路交汇处 青岛开发区珠江路太行山路交汇处 项目位置 长江国际 唐岛蓝湾 千禧银杏苑 绿岛印象 华裕唐城 楼盘名称 位置条件 交通条件 基础设施完善度 公用设施条件 环境质量 规划条件 本项目分析 项目的价值网 沿河而居 环境清幽 俯瞰繁华商业区、海景区 人造园林景观 与同区域相比属中上价位 50—130㎡多元灵动户型 全部户型南向设计 长江中路 江山南路 富春江路 占据城市主次干道 “一卡通”智能服务 钻石级生活配套 全封闭式物业管理 安全私密 幽静宜