必威体育精装版城市综合体操盘之常见问题及应对策略.ppt

综合体的概念释义 （1）综合体的定义 将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 （2）释义 多业态组合：居住、商业、办公、酒店； 各业态之间存在相互依存、共生共荣的关系； 多业态、多功能的组合能产生1+12的作用 要清晰的几个问题 之价格攻略 之客户攻略 Q3：招商与销售的关系？ 案例：泰安银座城市广场 商铺分为上下两层，全部设有独立的全落地玻璃门面，在一二层之间有多处公用楼梯相连，部分商铺有内部楼梯；二层的所有商铺由一条公用连廊贯通，还有楼梯连通地下广场，可使购物者由地下广场直达一二层的每个铺位。二层还架设了连通银座商城的过街天桥，可以让购物者从商城内部直接进入二层商业街，使商业的经营具有更大的灵活性。 案例：泰安银座城市广场 商铺价值提升的途径 借势主力店，提高商铺售价 ——振华国际广场 通过拍卖、炒作，制造价格标杆 ——银座城市广场 拍卖应注意哪些问题？天时地利人和。 不是所有的商铺都可以拍卖，拍卖基于市场和客户两个方面的成熟度。 天时：市场大环境是否是顺势。热销的市场。卖方市场。 在一个冷淡的市场环境下拍卖的风险性会加大。 地利：项目地段及商圈成熟度是否具备了不可替代性。是否有足够的关注度。客户对产品的认可和喜好程度。可售产品的稀缺性。 人和：甲方的销售策略及价格预期。操作团队的力量。甲乙双方的配合程度。 甲方对拍卖方式的认可与否；价格预期（如果达不到预期价格怎么办）； 拍卖公司的水平、实力如何也是成功与否的关键因素。 思考：拿出什么商铺来拍卖？拿出多少商铺来拍卖为宜？ * 城市综合体操盘之 常见问题及应对策略 综合体复合功能及其关系 商业 公寓 酒店 办公 项目活力的核心，建 立高端形象 形成完善配套、信息 平台 项目利润实现的关键 利用其他功能，实 现价值最大化 现金流来源 为商业带来固定消 费人流 酒店为公寓或者 办公提供共享的服 务和配套设施 酒店可以提高项 目整体档次 提升整体档次的 有力手段 标志性（尤其是对 外地和外籍人士） 资产沉淀或整售 写字楼为商业、酒店和公寓带 来潜在客户 写字楼可以提高商业整体档次 写字楼可以与酒店共享大堂 实现较高的销售价格 保持物业形象 商业为写字楼、酒店和 公寓提供配套 商业可能对公寓带来负 面影响 作用 相互关系 ——城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充，提高了综合体的使用效益。 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整 体档次 综合体互动增值机制解析 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 综合体的几种常见模式 发展模式 酒店核心 模式 商业核心 模式 住宅核心 模式 写字楼核心 模式 均衡发展 模式 深圳，华润中心 日本，博多运河城 广州，中信广场 深圳，信兴广场 香港，太古广场 深圳，星河国际 上海，上海商城 功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式 酒店 外包经营 外包经营 --- 外包经营 外包经营/自营 写字楼 销售/出租 出租 销售/出租 销售/出租 销售/出租 商场 自行经营/出租 自行经营/出租 一般出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 一般出租 销售/出租 销售/出租 一般销售 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响,可较好处理长期收益和短期回现 各功能可自营、销售、出租，且酒店、写字楼、商场受公寓销售的影响 综合体的发展模式 本篇探讨的是商业核心模式的综合体 案例研究： 烟台振华国际广场 泰安银座城市广场 商业核心模式的关键因素 外因 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 成功关键因素 总销售量的问题：可售产品的分析与目标制定 商业与公寓、住宅的推售策略 商业、公寓、住宅各自的销售策略问题 问题一 Q1：综合体各物业类型之间的关系 ——公寓、住宅、商铺、商场的关系 追求速度？ 还是追求利润最大化？ 或者是寻找二者的平衡点 ? 商铺价值提升的途径 借势主力店，提高