必威体育精装版大东昌集团观澜福安雅园商铺招商策划方案.ppt

深圳市观澜福安雅园商铺 销售策划方案 目 录 1 一、市场调研及价值估算 2 二、项目分析 3 三、项目定位 4 四、项目包装推广 市场调研 1、消费者出行主要依靠公共交通，交通的抵达性对客流的影响较大，体现出镇区的居民出行对公 共交通的依耐性很强，项目周边抵达观澜传统商业区的公交线路较少，距离上给本案的商业提供了 “地利”。 2、项目所处区域地理位置来看，缺少一个业态相对完善和经营购物环境较好的集中消费商业区， 给本案提供“天时”。 3、项目周边众多的工业园和本案住宅常驻人口，约20万消费受众形成的巨大消费群体，给本案提供了“人和”。 市场调研 SWOT分析： 我们的战略 优势（S）： 1、缺少区域商业中心； 2、片区唯一的在建商住项目，定位中高档消费，涵盖丰富的商业业态； 3、较为便利的城市道路网； 劣势（W）： 1、整体商业体量偏小，缺少较大体量集中商业； 2、商业规划较为分散； 3、公共交通抵达较少； 机会（O）： 政府巨资改造的区域； 小三村较强的消费购买力； 片区具有一定规模和品牌形象的商业少； 片区居住人口日益增多 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 打造观澜北投资价值的商业 打造以零售行业为核心的新兴商业圈 时尚主题，特色街区吸引青年白领 引入特色美食 与超市主力店和餐饮特色店业态融合消化人流 引入“品牌主力店”概念，提高身价，整合资源，化零为整 做足包装，周边消费者的眼球 威胁（T）： 未作作为政府重点投资规划区域，面临较强的商业竞争； 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 商业要有特色， 业态细分 做畅销街铺， 做畅销业态， 最大化发掘商业价值， 商铺市场价值估算公式表达：商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益 　　 项目所处区域地理位置来看，缺少一个业态相对完善和经营购物环境较好的集中消费商业区。 项目周边众多的工业园和本案住宅常驻人口，约20万消费受众形成的巨大消费群体，给本案提供了“收益保障”。 消费者出行主要依靠公共交通，交通的抵达性对客流的影响较大，体现出镇区的居民出行对公 共交通的依耐性很强，项目周边抵达观澜传统商业区的公交线路较少，距离上给本案的商业提供了 “有利条件”。 价值估算 项目分析 核心消费圈：社区居民+幼儿园+小学＝10000人 辐射二级消费圈：常住居民+企业员工＝250000人 本项目周边消费人群以企业员工和常住村民为主，按其步行30分钟（即2公里）距离进行商圈四至界定： 北面：以观光路向北1.5公里为界，包含桔岭，深圳市佳华工业园、库坑小学、新海洋工业园、深圳圣建利工业园等； 南面：以核电路为界，包含松园围、狮径、福民村等； 西面：以大三村为界，包含大水坑、新塘柏荣工业区、悦兴围等； 东面：以泗黎路向东1公里为界，包含大布巷、马坜、观澜锦明学校等； 商业2公里幅射圈 悦兴围 狮径 松元围 马坜 大布巷 观澜锦明学校 桔岭 深圳圣建利工业园 库坑小学 大三村 深圳市佳华工业园 新海洋工业园 新塘柏荣工业区 大水坑 核心消费圈 二级消费圈 通过图例展示，可以明显的看到，项目的核心消费群体为项目居住人群，结合项目的的经营体量和周边的商业现状可在广义上定位为外向型社区商业，其辐射力将达到二级消费圈的范围。 项目分析 商业竞争少 1、目前项目周边无成熟商业社区； 2、在未来的城建规划当中综合性住宅社区也较少，面临的商业竞争较小； 发展空间大 1、目前项目周边有约25万消费群体，随着区域职能的提升及转型，将有越来越多的常住人口和企业员工移居项目周边，消费人群上升空间较大。 小 结 无统领型的商业。 项目周边基本上是临街商铺，小型散铺。低档餐饮、汽配、日用品为主； 片区商业目前处于发展初期，呼唤区域性消费中心出现 项目分析 商业规划布置形式特点 1栋 2栋 3栋 4栋 8栋 9栋 12栋 13栋 14栋 项目分析 主要集中在A地块区域，沿街分布，展示面较好，商业设施略偏离社区中心，大部分独立于大社区外，有利于发展外向经营的业态。 大型较为集中的商业与临街商业缺少很强的连接，呈现出多点分散分布，服务便利度不够，对后期形成统一的商业经营氛围有一定的分布。 * A区拥有最好的展示面和交通，拥有最好的外向性商业基础； B区次之；C区属于社区内商业 A B C 商业规划形式：沿社区中轴与观光路、泗黎路底商，及集中商业； 临主干道，有利于发展外向经营的业态； 项目分析 展示性分析 项目商业技术指标汇总 商业总建筑面积：12000㎡ 商铺主力面积：40-90 ㎡ 最小商铺面积：25.94 ㎡ 最大商铺面积：380.83 ㎡ 分 布 铺位数量 1栋 22个 2栋 21个 3栋 21个 4栋 8个 8栋 7个 9栋 21个 12、13、