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海外投资—澳大利亚房地产 目录 一、东道国--澳大利亚概况 二、项目--房地产 三、澳大利亚房产投资的好处 四、$5000万资金分配 五、人事管理制度 六、管理分析 一、东道国--澳大利亚概况 ?自然地理 1.地理位置： ?全球土地面积第六大的国家。位于太平洋西南部与印度洋之间，四面临海，物产丰富，是南半球经济最发达的国家。 ?商业成本低于美国8%到9%，并可为包括不动产、交通运输和公共设施在内的主要商业投入提供巨大的经济价值。不动产的价格具有很强的竞争力，悉尼黄金地段的办公空间成本大约低于伦敦66%，低于东京46%，低于纽约11%。 2.自然资源：矿产资源、石油和天然气都很丰富，矿产资源至少有70余种，其中，铅土矿储量居世界首位。同时，还是世界上最大的烟煤、铝土、铅、钻石、锌及精矿产出口国，第二大氧化铝、铁矿石、铀矿石出口国，第三大铝和黄金出口国。 ?经济 1.总括：地处南太平洋和印度洋，是南大地区经济最发达的国家。自上个世纪九十年以来，澳大利亚经济保持持续增长。 2.发展水平： ?技术开发能力：2006年，澳大利亚私人消费与政府消费分别达到5433．7亿和1718．5亿澳元，占GDP的比重分别为58．9％和 18．6％，消费在澳大利亚经济中处于更重要的地位。人均GDP在OECD国家排名第10位，并连续被OECD评为世界最具活力的经济体。 ?生活质量：拥有智能交通系统，将现代化计算机和通讯技术融合应用于城市交通管理，从而有效建立的一种在范围内、全方位发挥作用的，实时、准确、高效的智能综合交通管理系统。此外，电信工业也是世界上最先进、最公开和最有竞争力的通信业之一。 ?经济活力：金融服务业是增长最快的产业之一，自20世纪80年代中期以来一直保持5.3%的年平均增长率。并且，其基金管理产业排名世界第四，规范程度位居世界第二，服务质量名列全球第三。澳大利亚高度发达、稳健谨慎且流通性强的金融市场使其成为亚洲时区内资本市场活动的主要中心之一。 3.稳定性：受发达经济体经济复苏缓慢及美国二次定量宽松货币政策的影响，澳大利亚国内通货膨胀率走高，但澳央行连续多次上调基准利率，并实行了一系列紧缩货币政策以应对目前全球通胀势头，保证了国家经济金融和社会发展。 ?政治 1.政治制度：澳大利亚是一个联邦制的国家。联邦是国际交往中的主体,有统一的宪法、法律、立法机关和政府,联邦同各州的权限划分,由联邦宪法规定。其政府体制的机构和作法反映出英国和北美的模式，但也具有自已的独特性。它以自由民主的传统为基础，包含宗教信仰自由和言论及结社的自由。 2.政府行政效率：澳大利亚在政府决策实施效率和效果方面居世界前四位，并且赢得民众充分的支持和信任。 3.稳定性：是亚太地区政治不稳定性风险最低的国家，在全球风险最低的国家中名列第三位。 ?法律 1.完备性：法规完备、公开、高效，是世界上最容易创业的国家，完成全部注册手续仅需两个工作日。 2.法律性：公开、有效的法规和财政体系。澳每年5月份公布政府财政预算案，指导全年的政府开支计划。其法律体系健全，立法程序较为公开。 3.在专利权和版权保护方面，具有高效的现代化知识产权保护体系，其先进程度位居亚太地区之首。 4.公民法制意识较强，商业信用程度较高。 ?社会文化 1.官方语言：英语，但因为是移民国家，基本每种大中型语种在这里都有社区，比如说华人，即使不会说英语一样也可以在华人社区内生活，不会有困难。 2.宗教：一个宗教信仰自由的国家，以基督教为主，天主教、印度教、 犹太教、伊斯兰教和佛教并存。 3.思想文化：文化创新，善于接受新思想，生机勃勃，思想超前。 二、项目--房地产 投资房地产可以满足自身需要、市场需求，还可以作为增值、保值的手段，并且得到税收方面的好处。 1.市场需求：房地产是一种耐用消费品。是人们生活的必需消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是70年）。这种耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。 2.一种增值手段：作为投资者，任何一种投资都是为了获取一定的利益。而房地产投资是一种很经济、有很高预期潜力的投资。它使用期长，耐用性强，而且由于土地的稀缺性、有限性，以及人们对住房、用房要求的必需性和不断增长性，使得房地产在较长一段时期内是供不应求的商品，也使得房地产尤其是城市房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势。 3.一种避免通货膨胀损失的保值手段：由于房地产是一种资金占用周期较长的投资，资金投入后难免会退到经济的周期性变动。在出现通货膨胀的情况下，人们为了使自己手中的货币少受损失，必然会寻找某种“保值”的办法。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。从我国住宅市场价格的变化情况来分析，在过去的10年中