必威体育精装版平阴银座新天地总营销调整方案(终极版).ppt

此地有银！创富商铺火爆预约！ 城心商业地标 聚拢天下财富 表现升值 茂昌携手银座 协力改变平阴 在这里 与银座共享财富盛宴 银座所至 繁华所指 表现品牌 垄断！平阴仅此一处！百年仅此一次！ 雄踞城市唯一核心 力铸商业品牌旗舰 表现地段 出 街 广 告 语 60万平米城市核心商业综合体 整体定位 破局第二步——销售排期 制定合理、有序的营销计划！ 认筹 5 12 6 10 11 9 8 7 目标房源 销售阶段 B座住宅 认筹 销售任务 西区商铺 东区开盘 西区房源加推 B座住宅推出 商业、住宅同时认筹 B座开盘 A座住宅推出 西区开盘 A座开盘 东区商铺 300批认筹客户 300批住宅认筹客户 200批商业认筹客户 200批住宅认筹客户 3.3 破局第二步—— 2012年下半年度营销主轴 按照房源推出时间，将下半年项目营销分为8个阶段： 西区商铺 消化积累客户 11月 商业二次开盘 7 消化积累客户，未选房客户进入下批次房源认筹 加推房源，大量积聚客户 消化认筹客户，未选房客户顺利转二次认筹 前期意向客户转认筹 加推房源，再次大量圈客 消化前期客户，未选房客户顺利转二次认筹 大量积聚客户 阶段任务 A座住宅 12月 住宅二次开盘 8 A座住宅加推 10月中旬 住宅二次认筹 6 10月1 住宅首次开盘 5 B座住宅 8月上旬 住宅首次认筹 4 加推西区商铺 8月上旬 商业二次认筹 3 7月28 商业首次开盘 2 东综合体商铺 ——7月底 商业首次认筹 1 目标房源 起始时间 阶段 编号 破局第三步——营销 调整政策、塑造信心、海量圈客！ 认筹政策调整的必要性 7月下旬开盘前完成300批客户的积累，时间紧、任务重！必须降低认筹门槛，大量圈客。 3.4.1 破局第三步—— 认筹政策调整 认筹政策调整原则 降低门槛、许以优惠、大量圈客 ■当前项目最主要的任务就是大量圈客，以客户数量为主、质量为辅。 作为超大型商业综合体，必须在面市初期迅速达到引爆市场的效果，否则长时间的蓄客造成项目新鲜度降低、客户信息吸收疲劳，对后期营销造成压力。 ■ 当前项目认筹门槛过高 15万和30万的认筹门槛较高，且时效性较短，建议适当降低会员门槛，并许以具有诱惑力的优惠。但同时又要兼顾已入会客户的利益和情绪。 3.4.1 破局第三步—— 认筹政策调整 1、自6月20日起，执行新的认筹政策： 认筹方案建议：增设银卡 对前期所有认筹客户追加1万元优惠 备注 认筹金5万抵6万，获得100元/天优惠直至开盘 银卡 认筹政策调整方案 ■ 对于商铺产品尤其是总价达数百万的大面积商铺来说，有必要许以较大幅度优惠。 ■后期认筹政策既要降低门槛，又要给予具有诱惑力的优惠，同时要考虑到前期认筹客户的心理感受。 ■ 当前政策具有时效性，认筹时间越晚客户所得优惠越少，优惠诱惑力越小。新政策执行后客户所得优惠至少为1万元，最多可达1.4万元。如果按6月30日开盘，5月20日认筹客户所得优惠为1.2万元。为了平衡两者间的差距，同时体现认筹金额不同所带来的优惠差距，有必要对前期客户追加1万元的优惠。 3.4.1 破局第三步—— 认筹政策调整 塑造客户信心 1、透露预估价格 2、确定首批房源 3、确定开盘时间 4、灵活返租政策 5、制定招商计划 6、确定选房方式 7、未选房客户转化 3.4.2 破局第三步—— 塑造客户信心 透露预期价格 针对市场上对本案价格的不断揣测和议论，以及已成交客户、意向客户对本案“售价会很高”的忐忑不安，我们有必要向市场透露一个模糊的均价或某个区域的大概起价，停止客户们的不断揣测和不安。 问：这里的商铺要多少钱一平米？ 答：商铺位置不同，价格肯定也不同，而且差别也比较大。现在价格还没有制定出来，预计的话价格大约在X元左右。 塑造客户信心1、预期价格 确定首批所售房源 合理的房源推售计划十分重要。在制定房源销控后，也应该向客户进行明确告知。客户可以提前对所需要的商铺进行把握。 塑造客户信心2、确定房源 自身问题 3、没有展现大手笔 2.8 对户外广告的分析 由于户外广告位资源缺乏、现有广告位被占、未到期等原因，项目除去工地包装和小部分道旗外，没有形成对优质户外广告位的抢占，缺少“体现项目大手笔”的媒体展示。 自身问题 4、没有对销售产生大促动 2.9 推广内容的分析 推广信息中，没有紧贴销售、传达认筹信息，导致客户对项目认筹政策等信息获知较少，从而导致推广对销售的促进不足。 自身问题 5、没有塑造大形象 2.9 推广内容的分析 项目一直采用本地媒体如《百盛》、《指南针》、党报等平面媒体以及道旗、派单等传统媒体进行宣传，对高档媒体（如省市级媒体）对项目形象的塑造作用不够重视。 认筹率低，原因何在？ 问题二： 根据对现场到访客户以及项目周边店铺