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6、2011年亮点总结 四、2011年项目营销亮点及难点分析 7、难点分析-现状 四、2011年项目营销亮点及难点分析 8、难点分析-解决难点 四、2011年项目营销亮点及难点分析 9、经验总结 四、2011年项目营销亮点及难点分析 前言 一、项目竞争市场分析 二、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 1、销售策略-推盘策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1、销售策略-推盘策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 注：数据截至到2.15日 调整14#15#楼折扣，提高10#楼去化速度，采取整体均衡折扣以10#楼的楼层、朝向、景观选择多样化来挤压10#销售。 1、销售策略-价格策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 现市态下 首置快速跑量 首改整体均衡调差 9折价格策略保持 均衡去化 依据市场大势走向 快速调整价格策略 洋房产品最终获取 较高价利润 1、推广策略（报广） 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 大城将成 实景高层外立面展示，附之以景观、配套综合展示，释放成品。 1、推广策略（报广） 报广重点以价格信息、产品信息、实景综合展示、大城将成等信息直达客群！ 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 *产品 *实景 *经理推介房源 *楼王 *活动信息 *上首改户型图 *小三房仅余***套，错过绝无 1、活动策略-月月有事件 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2012年 紧紧围绕家庭结构为2-3代人的人群，儿童成长和老年型活动主题 1、活动策略-周周有活动 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 紧紧围绕家庭结构为2-3代人的人群，儿童成长和老年型活动主题 1、销售策略-活动策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 分阶段起势——2-3代人——壹生之城——大城品鉴 1、销售策略-渠道策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 高执行力 甄别性渠道 精准锁定 坚持渠道日报 定制渠道任务 持续性渠道拓展 策划与销售合力 中大型老社区 医院\学校\设计院 婚庆公司 市区知名景点 竞品强势拦截 社区车库摆展\物业摆放易拉宝 中大型餐饮张贴海报 汽车4S店摆展 婚庆公司资源 1、销售策略-渠道方式 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 优化景观 展示系统全面升级 洋房景观提速 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 现 场 整 改 社区配套大部分不能大部分及时投入使用； 内部配套提速健身房、瑜伽室、游泳池、三个主题会所、幼儿园、电影院及超市、篮球场等设施完善，但目前仅有健身房呈现及投入使用，剩余配套设施的进展情况，尚不能够对客户形成公开宣讲，对于首改类客户恰恰对此类配套异常关注； 提速景观示范区跟上住宅施工进度。 1、销售策略-包装策略 五、2012年销售策略\8月份清盘方案及办法 更新锦程所有围挡，分两种围挡：社区配套围挡（锦程重要的人行道路视野）-绿化景观围挡（其它围挡更换为春季鲜艳植物围挡）均要求品质感。 1、整体货源分布\分类套数 注：数据截至到2.15日 余货组成：首置剩余112套；首改288套；洋房75套；一期余4套； 14# 19# 20# 21# 15# 16# 10# 11# 6# 5# 7# 8# 17 4 68 23 80 7 185 19 16 8 31 20 全盘余479套！ 三房90㎡17套 大三房110㎡3套 四房122㎡2套 三房90㎡21套 大三房110㎡53套 四房122㎡6套 三房90㎡63套 大三房110㎡60套 四房122㎡62套 两房58㎡3套 小三房78㎡4套 两房58㎡6套 小三房78㎡13套 两房58 ㎡ 6套 小三房78㎡62套 两房58 ㎡ 2套 三房78㎡15套 两房58 ㎡ 1套 三房78㎡3套 二、项目库存货源 2、整体货源金额\货源特征 首置 房号 面积（㎡） 套数 原价（元/㎡） 折扣 折后单价（元/㎡） 总价（元） 折后总价（元） 货值 总货值 11# 78㎡ 15 11357.05 0.96*0.98 10684.71 887521 83498087639083 16# 78㎡ 9 11102.3