必威体育精装版思源长三角物流园商住楼营销思路沟通案.ppt

专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式 在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型； 随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化 在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心 纺织服装及面辅料交易中心 皮革皮具及原辅料交易中心 核心优势：华南城在构建平台，竞争，产业，功能组合上的的核心优势，决定了其辐射全国乃至世界的成功 华南城顺应了宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式 类似于华南城，在制造业园区周边崛起的专业市场要实现的核心价值是降低成本，开发商与商户共赢 无锡新世界国际纺织服装城 --海陆空优势区位 无锡新世界国际纺织服装城 --千年纺织名城 无锡新世界国际纺织服装城 --从中央到地方的政府支持 无锡新世界国际纺织服装城 --成功的规划、设计、建造 无锡新世界国际纺织服装城 --营销亮点频出，资源整合一网打尽 政府引导、产业支撑、交通发达、配套完善是专业市场成功的关键条件 项目客户类型细分 项目总体规划图 项目实景图 结论： 从产品来看：宜兴市场上大多是高层+别墅的产品组合。 从价格来看：基本上保持在5500-6500元/ M2之间。 从户型面积来看：根据市场在售的几个项目了解到，大多主力面积在130- 180之 间，三房两厅两卫。 从销售情况来看：销售情况乐观。每个业务员的说辞都是没有房子卖了。就连前 两天刚开盘的楼盘也是几乎一抢而空。 关键词 大户型、去化快、无房源 本案 核心居住区域 项目区域规划为专业市场及物流发展区域 项目远离宜兴市场核心商住区，居住认可度地 项目区域生活配套配套处于完全不能满足阶段 非传统居住区的生活不成熟地段 四、目标市场定位 市场分析 本案 项目规划原始出发点为长三角金属物流园的服务配套设施之一； 项目总计6幢，18层高，总体建筑面积巨大； 项目产品定位为商住结合产品，介于传统住宅与办公物业之间； 先进现代专业市场基础上的大型产业商住集群 宜兴房地产市场发展主要往城市东部，项目城市西部位置未能符合城市整体发展方向； 区域房地产市场（酒店式公寓等）类似产品少，市场难有可比较性市场基础差； 区域客户对于酒店公寓类、办公类产品投资经验较少，但居民资金积累雄厚，具有较强的投资能力； 传统房地产市场发展对于本案较弱 长三角金属物流园区的整体规划发展起点高，将建设成为具有全国影响力的现代型综合专业市场； 宜兴（产业相关性极强）及长三角（江苏、上海、浙江）金属原料相关行业巨大，园区的发展具有极大的市场拓展发展空间； 金属原材料行业的商务客商习惯于长途奔波，具有较强的长期出差特性； 依托于物流园的发展商住产品具有较强的相关商户基础 判断： 本案 非传统居住区域 依托于物流园区发展 复合地产 基础来源于园区发展+潜力来源于投资认同 我们的客户是谁？——客户分析 复合地产的特性为，项目的综合性带来目标客户群的多样性。项目作为典型的专业物流市场综合体，又处于城市非传统居住区域的特殊位置，目标客户必须分类界定。 行业 圈层 地域财 富阶层 长三角物流园 -核心商住区- 植根于金属行业的追求 生意发展更上一层楼的人群 追求资产增值，寻求 更多新的投资渠道。 定义城市 地产发展 新领域 重要客户 核心客户 游离客户 核心客户： 长三角金属原料相关行业客商 重要客户：区域房地产市场投资客户 游离客户：周边其他产业客户（如汽车城等） 他们是这样一群人——金属原材料行业的私企老板、个体经营者、商人…… 目标人群 …… 目标人群 …… 他们要求： 能够拥有“商务+居住”的和时代接轨综合区； 物流园区投资的物业能为促进生意上的成功； 可以满足城市丰富配套的便捷环境； 可以满足进入一个行业圈层获取更多的资源与信息。 怎么认识并表述自己？——形象定位 关于项目——商住产品五大优势 自身规模：本案的商住公寓产品规模优势明显，具有较强的市场号召力； 大环境：宜兴及周边城市的金属产品相关产业密集，加上便捷的交通，项目面临良好的