必威体育精装版恒大地产星耀五洲天津别墅2009年年度营销策略详细.ppt

小 结 09年是我们真正面对市场攻坚的一年。 如今市场环境下，现金流远远大于对利益的追求。 工程节点是营销成功的保障。 有效的营销组织和推货顺序是完成工作的关键。 我们应真正认识到，产品销售特点将是—— 高层产品是重点 叠拼产品是难点 组院产品是亮点 企业会所是焦点 08年第四季度天津别墅市场概况 一、06～08年总体比较 二、区域结构走势 三、区域价格走势 08年市内六区、滨海新区别墅均价涨幅加大，环城四区涨幅回落，远郊县则受恒大金碧天下低价入市带动，出现小幅下滑。 四、第4季度天津别墅市场成交情况 1、成交量：别墅成交的85%以上集中在远郊县和环城四区 2、成交均价 08年第4季度，市内六区别墅成交均价达20986元/平方米；滨海新区和环城四区分别为9759元元/平方米和9232元/平方米；远郊县受恒大金碧天下低价入市影响，本季度成交均价仅为5658元/平方米。 五、面积细分市场 1、各区域平均单套面积： 市内六区豪宅特点显著，远郊县经济型别墅受青睐。 2、各区域面积细分市场结构 ： 整体市场成交以经济型别墅为主，奢华豪宅成交则以市内六区占主导。 六、总价细分市场 1、别墅总价细分市场结构： 300万元以下的经济型别墅为市场成交量的主体： 08年第4季度，天津市别墅成交主要以300万元以下经济型别墅为主，占天津市别墅总成交量（以套数计）的85%。 500万元以上别墅由于总价较高，占天津别墅总成交量的比例仅有3%。 2、各区域平均单套总价： 市内六区高总价豪宅特点显著，远郊县成交以低总价经济型别墅为主。 3、各区域总价细分市场结构： 08年第4季度，市内六区别墅成交主要以300-500万元和1000万元以上价位段为主，1000万以上的项目主要以西康路36号和海逸长洲为主，300-500万的项目主要以招商钻石山、奥维拉美墅和天鹅湖为主。 滨海新区主要以300-500万别墅成交为主，主要成交项目为芦花庄园和天保金海岸。 环城四区别墅成交总价主要集中在100-150万元、150-200万元、200-300万元价位段。100-150万元主要成交项目为东丽湖万科城；150-200万元主要成交项目为东丽湖万科城和领世郡；200-300万元项目主要为东丽湖万科城、华韵欧风博文苑和华韵欧风博文苑。 远郊县别墅成交主要分布在50-100万元和100-150万元价位，主要成交项目为恒大金碧天下。 七、单价段细分市场 环城四区：区域单价段产品线丰富 八、四季度天津别墅TOP5 位于蓟县的恒大金碧天下10月份以低价开盘主推250平米以下低总价经济型别墅，结合旅游地产概念，取得很好的销售业绩。08年第4季度，恒大金碧天下的成交面积和成交套数均居于第一位，其成交面积为59500.5㎡，占第4季度天津市别墅成交量的42.92%。 东丽湖万科城凭借东丽湖自然景观资源优势，随着空港产业的不断发展，产业导入人口逐渐增多，其区域人气趋旺，区域价值进一步凸显，使得第4季度东丽湖万科城别墅成交面积9227㎡，占全市别墅成交量的6.66%，居于第二位。 磐石坊11月份开盘，成交5200.2㎡，占全市别墅成交量的3.75%。 和平区西康路36号别墅成交单套面积都在450平米以上面积段，因此虽然成交套数排在第15位，但成交面积却排在第5位。 八、四季度天津别墅TOP5 卡梅尔位于梅江南生态居住区南部，其项目到08年10月已经销售至尾盘，10月份别墅售出一套独栋，均价34066元/平方米，位居成交均价第一位。 西康路36号位于市内房价最高区域和平区，同时西康路36号也是该区域唯一的别墅项目，因此其成交均价较高，08年4 季度成交均价列居第二位。 海逸长洲位于梅江高档住宅区，毗邻友谊南路CBD的核心区位，凭借梅江公园景观资源，提倡景观豪宅概念， 08年第4季度其销售均价居第三位。 八、四季度天津别墅TOP5 恒大金碧天下虽然其销售价格较低，但由于其成交量较大，成交面积占全市别墅成交量的比例为42.92%， 使得其在4季度成交总额较高，占全市别墅成交总金额的26.48%，销售额排名第一位。 西康路36号凭借其较高的成交均价和较好销售量（成交面积），在第4季度有较好的销售收入，其销售额占全市别墅成交总金额的9.58%，位居销售额排名第二位。 东丽湖万科城凭借其较好的销售量，本季度销售额占全市别墅成交额的7.06%，位列销售额排名第三位。 所以说:2009年的天津房地产市场就是星耀年，一旦我们横空出世，必将覆盖整个市场！那么，我们究竟该如何打赢这场战役？ 09年，我们必须要做到： 四个“抢” 四个“到位” 四个“非得不可