必威体育精装版房产开发企业融资手段简析.ppt

发行前后比较 一石激起千层浪 房地产企业融资途径 内部融资 外部融资 抵押、贴现股票和债券 预收购房定金或购房款 债权融资 股权融资 设立信托 发行基金 夹层融资 金融创新 案例分析 中国第一地产万科 万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 1991年1月29日 深万科A股在深圳证券交易所上市，万科成为国内首家股票公开上市公司。 2007年 万科净利润达到48.4亿元，并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产“超级航母”。 2008年12月 “2008年中国房地产上市公司价值榜”在广州揭晓，万科获得综合价值（沪深）TOP10冠军称号。 高发展的背后？ 2001年6月，万科现金流出现负值，达到-7.25亿元 为了弥补资金缺口，万科董事会决定发行可转债。 万科通过证监会审核，批准发行总额为15亿元的可转债。 可转债全称为可转换公司债券。是指在一定条件下可以被转换成股票的债券。 转债是一种既安全又具有较大赢利想象空间的金融衍生产品，投资界戏称可转债对投资者而言是 可转换公司债券的最大特点是具备股票和债券的双重特性。 伸向15亿可转债的橄榄枝 本次可转债公开发行申购情况 类别 原A股股东优先配售 网上一般社会公众投资者发行 网下向法人投资者发售 申购户数（户） 7899 2768 13 有效申购户数（户） 7899 2768 13 有效申购手数（手） 444748 1361283 1401750 有产申购资金（元） 444748000 1361283000 1401750000 本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13日至2007年6月12日 从此表看出，发行可转债券后，万科在筹集资金的同时，一方面公司保持了足够的偿债能力，另一方面，将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。 相关指标 发行前 发行后 全部转股后 资产总额（元） 6482911630.82 7982911630.82 7982911630.82 负债总额（元） 3356829340.71 4856829340.71 3356829340.71 资产负债率（%） 51.78 60.84 42.05 另外，此次万科发行可转债，票面利率仅为1.5%。 而同期万科获得银行贷款利率为5%以上。 仅利息一项，万科节省的利息费用高达5000万元。 可转债的优势可见一斑。 2003年3月18日，隆重推出了慷慨的每10股转增10股派2元的分配预案. 万科这次10转10很大程度上和万科可转债有关。 可转债是房地产企业再融资的较佳途径 案例启示一： 资本成本较低。以万科发行可转债为例，一次发行节约5000万元的利息成本。 可转债为企业提供了一个缓冲期。一般可转债一次性融资规模较大，没有融资周期等诸多因素的限制，因而在增发和配股受限的条件下不失为一个好的选择。 案例启示二： 可转债是房地产企业再融资的新途径 由于二级市场增发过多过滥现象现象已引起了投资者极大的反感，许多上市公司不得不被迫放弃增发。而用公司债券的形式取代增发新股，将在实质上调整我国资本市场的结构，使债券和股票均衡发展。 从单纯的股权融资来说，可转换债券筹资成本相对低一点，同时，债券必须还本付息，有利于约束上市公司行为，使其慎重对待每一次融资和每个投资项目，对原有的股东权利也可以有一个很好的保障。 万科是内地最早上市的房地产企业，因此股权融资一直是万科的主要融资手段。在国内证券市场对上市公司股利分红政策不严格的条件下，股权融资一直是众多企业觊觎的“无本万利”的融资手段。 万科不忘开发新的融资渠道，为企业挖掘更多的资金来源。 万科由于其在房地产企业的特殊地位，获得了银行巨额的授信额度，这也是其他同类房地产企业难以望其项背的。 万科在债券发行方面也是领房地产企业之先河，充分利用了自身的优势条件 对房地产企业融资的三点建议！ * * * * * * * * * * * * * * * * 房产开发企业融资手段简析 房地产行业的特征 投资规模大、周期长，需要长期资金 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业 受政府，宏观经济形势影响大 房地产企业融资的特殊性 1 开发资金需求量大，高度依赖外部资金 2 需要以土地和房产作为抵押担保的条件； 3 高经济风险，高财务风险 4 高度依赖资本市场 房地产企业融资的特殊性：