必威体育精装版房地产企业合同法律风险防范.ppt

业合同法律风险与防范 马洪闯  市场经济离不开合同。 合同是企业运营中应用最多的法律形式，几乎每个环节都要涉及合同。 通过合同能使各类资源得以合理分配和优化利用。在合同各种条条框框的约束下，实现企业交易利益的最大化和交易风险的最小化。 从管理合同入手管理企业法律风险，是打开企业法律风险管理大门的一把钥匙。 房地产企业合同法律风险与防范 主要内容： 一、合同与企业法律风险 二、合同中的一些常见问题 三、合同法律风险审查与防范 一、合同与企业法律风险 没有危机感，就是最大的危机 ——哈佛商学院教授理查德．帕斯卡尔 预防是解决危机的最好办法 ——英国危机管理专家迈克尔．里杰斯特 企业法律风险分布 2011年、2012年、2013年企业法律风险分布 合同风险 52% 公章使用 13% 行政风险 13% 诉讼风险 9% 人力劳资 9% 知识产权 4% 关于合同的形式，主要包括书面、口头及法律规定的其他形式。 商品房认购书、备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 商品房认购书的性质 认购书属于法律上的预约合同，即“约定将来订立一定契约的契约”，是当事人双方对将来订立本约即正式的商品房买卖合同的约定，是开放商与购房者订立正式合同的合意，而非房屋买卖合同本身。 认购书违约责任的认定 依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 宣传资料能否作为合同内容？ 本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。 出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。 宣传资料能否作为合同内容？ 刚参加工作不久的大学生小宋在二环外购置了一套８０平方米的套二小户型房产，10月底就要交房了，在一次去工地的时候，原本兴奋的他却突然发现，房子中存在好几处与购房时开发商宣传材料中不符的地方：开发商大力宣传的EPS保温板并未使用，承诺的公用平台被加上了一面墙。而最让他不能接受的是，新房与样板间同户型存在很大差异，本该是落地窗的主卧及客厅阳台被加上一个高近一米的阳台，采光严重受影响。他带上购房合同与开发商协商，开发商却认为之前在宣传中就说明了图片资料仅供参考，而合同上也标注了甲方拥有最终解释权，所以既不整改，又拒绝退、换房。 司法解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有： （1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。 （2）对商品房美观性质量的陈述。 （3）对商品房使用功能质量的陈述。 （4）对商品房环境性质量的陈述。 二、合同中的一些常见问题 （一）内容相对简单 （二）滥用合同范本 （三）缺乏结构安排 （四）表述精度不足 （五）忽略版面质量 （六）未充分行使约定权 （一）内容相对简单 很多企业在使用合同时经常从网上进行下载，百度下载的文本，不是全部不能用，而是需要根据各自企业的特殊性，进行必要的修改，以适应自身企业的实际情况，最大限度维护自己的合法权益。 （二）滥用合同范本 合同绝没有放之四海而皆准的范本，每一个