必威体育精装版房地产企业成本核算培训讲义.ppt

　 2013年1月 计税成本的核算主要内容 计税成本确定的原则 成本核算的归集与分配 计税成本的核算主要内容 计税成本的定义 计税成本内容 成本核算一般程序 预提费用 计税成本的定义 计税成本: 是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 计税成本对象的确定原则 可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 计税成本的内容 土地征用及补偿费 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套设施费 开发间接费。 计税成本的内容-土地征用费及补偿费 土地征用费及补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 　　城市建设综合配套费：市政府对市区进行各类基础设施配套建设的财政性资金，主要用于开发小区以及单体建设项目规划红线以外的公共配套设施建设。 　　城市建设综合配套费包括：城市建设配套费（道路、桥梁、环境卫生、园林绿化等基础设施的建设）和管网建设费（供水及排水管网、供气管网、热源管网、综合布线管网的建设）。城市建设综合配套费由城市建设基金管理办公室统一征收。 　　通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的，城市基础设施配套费应当单独缴纳，不列入土地使用权出让金。东营市城市基础设施配套费征收管理办法【颁布单位】山东省东营市人民政府 【发文字号】令2006年第142号 计税成本的内容-土地征用费及补偿费 国税函[2009]603号：国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 国税函[2005]436号：国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 计税成本的内容-土地征用费及补偿费 财税[2004]134号：财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 财税[2004]126号：财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位?汽车库?自行车库?顶层阁楼以及储藏室,下同）所有权或土地使用权的行为,按照契税法律?法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税? 计税成本的内容-土地征用费及补偿费 土地使用费 土地有偿使用费，是从行政概念出发定义的。是因为使用了属于国家所有的土地，而需要交纳的费用，属于所有权与使用权分开后，获得权利而应该承担的义务，是通过政策等规定实现的。 范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。 　　 而土地出让金则是一个商品概念，是使用价值的价格表现形式，属价格范畴，应称土地使用权价格，他是政府要收取的土地收益（地租），即土地所有者出让土地使用权的交易价款，是通过交易而实现的。 本质属性区别：土地出让金是土地本身使用价