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第一章 第二章 房地产金融市场及金融机构体系 房地产金融市场及金融机构体系 第三章 第四章 四、房地产传统融资方式 四、房地产传统融资方式 四、房地产传统融资方式 第五章 房地产融资创新 房地产融资创新 房地产融资创新 房地产企业保险融资创新 按照这一办法规定 险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。 2010年第二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。　　 房地产企业保险融资创新 在此之前，保监会明令险资投资不动产“三不准”： 不得投资或销售商业住宅 不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发） 不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）　　 房地产企业保险融资创新 目前最有可能的一条险资投资房地产的途径则是 联手地方政府参与保障性住房的建设和运营，特别是公租房领域 在满足自身资金安全和风险回报的基础上，平滑房地产市场的风险，可谓皆大欢喜 房地产企业保险融资创新 国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 鼓励保险投资机构投资企业债、公司债 保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资 保险机构虽不是专业的房地产开发机构，但却有充足的资金 基本模式： 1）为保险公司量身定制其投资的不动产项目 2）吸引保险公司参与股权式开发房地产项目（保险资产管理公司） 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险是指 在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务 投保人将房屋产权抵押给保险公司 保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付 直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险业务 在英法等国已相当成熟 因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房 在美国也被称为反向抵押贷款 中国反向抵押贷款保险设计 根据保监会的设计思路 反向抵押贷款定位于新型的“抵押房产、领取年金”的寿险服务 它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算 将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。 中国反向抵押贷款保险设计 它使得 投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权 直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 这种贷款适合: 即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁） （三）其它房地产融资创新方式 （一）银行信贷 房地产企业传统的间接融资 银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款 2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台其第三条第七款要求 支持房地产开发企业合理融资需求 加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 房地产企业传统的间接融资 银行贷款要求： 借款人有信用担保，或请第三人信用担保。 借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。 房地产企业传统的融资政策障碍 当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 （二）房地产债券 房地产债券 企业债券是 企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定 在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。 企业债券 代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 债券持有人是企业的债权人 与股票一样，同属有价证券，可以自由转让 房地产债券 房地产债券的意义在于： 房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求 企业债券管理 我国早在1987年就颁布了 《企业债券管理暂行条例》 但企业债市场一直停滞不前 长期以来 中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数 企业债券管理 我国房地产债券最先出现在1992年 1993~1998年上半年 政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券 到1999年 债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。 企业债券管理 2005年5月23日 国务院、央行于颁布《短期融资券管理办法》： 企业可发行一年期