必威体育精装版房地产估价 第一章.ppt

房地产估价 主讲：贾书新 管理工程学院房地产经营与管理教研室 2013年9月 本课程的教学目标 教授学生关于房地产估价的基本理论知识和方法。 教授学生关于各类房地产估价的实务操作。 培养学生从事房地产估价的具体操作能力，提高学生的技能技巧。 培养学生的分析和解决估价有关问题的能力。 培养学生关于房地产价格和价值的分析判断能力。 本课程的知识架构 基础知识部分 理论方法部分 实务操作部分 知识背景 经济学基础 如供求理论、价格理论等 金融基础 如资金时间价值理论等 课程考核 目 录 第一章 估价与房地产 第二章 房地产价格/价值 第三章 房地产估价原则 第四章 市场法 第五章 成本法 第六章 收益法 目 录 第七章 假设开发法 第八章 长期趋势法 第九章 地价评估 第十章 房地产价格影响因素分析 第十一章 房地产估价程序 第一章 估价与房地产 第一节 引言 第二节 估价与房地产 第三节 房地产估价的必要性 第一节 引言 一、估价的含义： 估价是对价格或价值进行评价。 第一节 引言 二、房地产估价的概念 房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，选用适宜的估价方法，按照估价程序，对房地产在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出相关专业意见的活动。 第一节 引言 （一）房地产估价师 指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。 合格的房地产估价师应具有： 1、扎实的估价理论知识； 2、丰富的估价实践经验； 3、良好的职业道德修养。 第一节 引言 （二）估价目的 指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。 具体有：土地使用权出让、转让；房地产转让租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案；以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖等。 第一节 引言 （三）估价原则 1.独立、客观、公正原则； 2.合法原则； 3.最高最佳使用原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则； 6.谨慎原则。 第一节 引言 （四）估价程序 房地产估价的一般程序是： 1.获取估价业务； 2.受理估价委托； 3.拟定估价作业方案； 4.搜集估价所需资料； 5.实地查勘估价对象； 第一节 引言 6.分析房地产估价对象与房地产市场 7. 选定方法测算； 8.确定估价结果； 9.攥写估价报告； 10.审核估价报告 11.交付估价报告； 12.估价资料归档。 第一节 引言 （五）估价方法 1.市场法 2.成本法 3.收益法 4.假设开发法 5.长期趋势法 6.路线价法 7.基准地价修正法 第一节 引言 （六）影响房地产价格因素 主要有： 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 国际因素 第一节 引言 （七）估价时点 指估价结果对应的日期。 如2011年9月1日 第一节 引言 三、我国房地产估价的历史沿革 1.房地产估价法律地位的确立。1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》 。 2.房地产估价师执业资格全国统一考试制度的实行。 1993年、1994年认定，1995年房地产估价师。 3.房地产估价行业组织的成立。 1994年8月成立中国房地产估价师学会。 第一节 引言 4.房地产估价标准和指导意见的制定。1999年 2月发布了《中华人民共和国标准房地产估价规范》。 5.设定了”房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。 6.建立了统一开放的房地产市场。 第一节 引言 7.拓宽了房地产估价的服务领域。 8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了互认协议书。 第二节??估价与房地产 一、房地产 土地 房地产 建筑物 其他地上定着物 二、土地的概念 （一）对土地的各种定义 1.土地即田地、地面。 2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 3.土地是自然物、自然力或自然资源。 （二）房地产估价中的土地定义 土地是指地球的表面及其上下一定范围的空间。 （三）土地利用所受的限制 1