必威体育精装版房地产估价原则.ppt

第六节　最高最佳利用原则 　（5）其他情况 上述情形的某种组合 　　 在实际估价中，不能以其中某一种估价前提可行，就判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能做出最高最佳的判断与选择。 第六节　最高最佳利用原则 　【例】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。【2011年真题】　　A.维持现状　　　　B.改变用途 　　C.重新装修　　　　D.重新开发 　? 【答案】B【解析】重新装修价值＝6500－800×1.1（－0.5）－500＝5237；改变用途价值＝8000－2160×1.1（－0.5）－500＝5441  第七节　谨慎原则 谨慎原则 1、含义： ——指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 第七节　谨慎原则 2、实质： ——就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。　　理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。 第七节　谨慎原则 3、房地产抵押估价遵守谨慎原则的要求：　　（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。　　（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。　　（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。　　（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 本次课结束谢谢！ 第五章　房地产估价原则 lshaot@126.com 主要内容： 第一节　房地产估价原则概述 第二节　独立、客观、公正原则 第三节　合法原则 第四节　价值时点原则 第五节　替代原则 第六节　最高最佳利用原则 第七节　谨慎原则 第一节　房地产估价原则概述 1.房地产估价原则的含义　　根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。 房地产估价原则（六原则）　　独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则 第一节　房地产估价原则概述 2.房地产估价原则的作用 　　使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。　　评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则　　估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同 第二节　独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则 1、含义　　独立——要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；　　客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；　　公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方； 第二节　独立、客观、公正原则 2、原则要求：　 （1）估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制； （2）房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避； （3）估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 第二节　独立、客观、公正原则 3、估价操作层面　（1）估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机； （2）估价师应进行换位思考，以各方当事人