必威体育精装版房地产全程策划基础知识(新路标).ppt

供求关系 资金驱动 （一）均价的确定的主要方法 1、类比价值算术平均法 2、有效需求成本加价法 3、运用以上两种方法综合分析确定均价 （二）项目中具体单位的定价模拟 1、定价法：差异性价格系数定价法 2、各种差异性价格系数的确定：? 四、项目定价 （一）影响项目开发节奏的基本因素 1、政策法规因素 2、地块状况因素 3、发展商操作水平因素 4、资金投放量及资金回收要求 5、销售策略、销售政策及价格控制因素 6、市场供求因素 7、上市时间要求 （二）项目开发节奏及结果预测 1、项目开发步骤 2、项目投入产出评估 ? 五、开发节奏建议 ? (一) 项目总体规划设计建议 根据之前市场调研的相关结论，并结合项目所拥有资源的情况，对项目的总体的规划作相关建议。 (二) 项目分区规划设计建议 结合项目规模较大的情况，在项目总体规划设计初步确定之后，需要对项目进行分区考虑，并对各区的规划设计提出相关建议。 （三）建筑单体设计 结合市场调研的相关结论，在参考国内类似物业的建筑设计后，考虑当地市场状况就建筑单体风格特色提出相关建议。 （四）户型设计建议 结合市场调研的相关结论，在参考国内类似物业的优秀户型后，就户型设计提出建议，并提供相应图说。 六、产品设计建议 （五）园林景观设计建议 结合市场调研的相关结论，结合项目所拥有的景观资源、地貌特征和总体规划布局，就园林景观设计提出建议。 （六）配套设施建议 结合市场调研的相关结论，从教育设施类、商业类、 休闲设施类、交通配套类、医疗保健类等几个方面提出建议，并对上述规模、功能、风格、运做方式等予以阐释。 （七）智能化设施建议 结合市场调研的相关结论，结合竞争性项目分析，从安全防卫系统、物业智能管理系统、信息网络系统、金融系统、消费网络及延展服务等方面提出建议。 （八）交房标准建议 结合市场调研的相关结论，就装修标准、相关设备设施、建筑材料等方面提出建议。 （九）物业管理建议 结合市场调研的相关结论，就物业管理公司的选择、管理模式、管理内容、收费标准提出建议。 第三部分：营销策划工作流程 一、项目包装 （具体平面设计及装修由广告公司和装饰公司完成） 项目包装要体现出本项目市场形象，充分挖掘其市场附加值，为项目推广做铺垫。 （一）形象包装 结合项目形象定位，就以下方面提出建议，供发展商、广告公司参考。 1、项目名称建议 （1）项目形象定位说明 （2）项目宣传主题 （3）项目VI识别系统建议 （二）地盘包装 结合项目形象定位考虑，就以下几个方面提出建议，供发展商、广告、装修公司参考。 1、售楼处位置、大小、功能布局、风格建议 2、围墙设计建议 3、户外路牌位置、内容、风格建议 4、户外条幅位置、内容建议 5、模型制作要求 6、项目导示系统应用要求说明 （三）宣传包装 结合项目形象定位，就以下几个方面提出建议。 1、会所、楼书设计数量、风格、形式、文案建议 2、折页数量、风格、形式、文案建议 3、海报数量、风格、形式、文案建议 4、宣传品数量、形式建议 5、报纸、电视、电台、网站宣传渠道选择及发布内容、策略建议 6、其他宣传品 二、项目推广 结合项目形象定位和本地市场实际情况，从以下几方面对项目推广制定针对性策略。 （一）项目总体及阶段推广计划 结合市场和项目情况，将就整个项目推广做系统性描述。 1、推广目标 2、推广时间及各阶段主题、内容、安排 3、推广流程 4、推广形式及组织 5、媒介安排 6、活动计划 7、推广费用预算 （二）项目前期推广计划 根据总体推广计划安排，从以下几个方面对项目前期推广提出建议。 1、日程安排 2、开盘活动主题、计划及工作目标 3、促销策略 4、媒介每日发布时间、内容、主题 5、其他活动实施计划 6、推广费用预算 (三) 价格建议书 结合项目和市场情况，从以下几个方面就项目的销售价格提出建议。 1、总体均价建议及依据 2、分组团价格建议及依据 3、价差处理（景观、朝向、楼层等） 4、户型价格建议 5、阶段价格建议 6、付款方式及优惠 7、经济分析及预 补充说明 1、在实际操作的过程中，根据项目不同的进展情况，可全部或部分完成该指引的工作内容。 2、根据项目的实际情况，可对部分环节的时间做适当调整。 ? 三、楼盘销售周期划分及控制 （一）销售策略计划 1、选定营销思路 2、选定销售网络 3、选定销售区域：紧扣目标市场和目标客户 4、确定销售时段 内部认购期、蓄势调整期、开盘试销期、销售扩张期、强势销售期、扫尾清盘期 5、确定政策促销、销售活动、销售承诺 （二）各销售阶段营销推广执行方案实施 第四部分：销售执行策划流程 （一）首先了解是否具有以下要件： 1、营业执照; 2、开发资质; 3、土地使用权证书; 4、建设工程规划许可证