必威体育精装版房地产公司常见管理问题.ppt

* * * * * * * * * * * * Copyright ? 2011 By Bonzer Management Consultants Ltd. 珠海市广拓置业有限公司管理调研报告 北京博志成管理咨询有限公司 广拓置业项目组 2010.12.19 Copyright ? 2011 By Bonzer Management Consultants Ltd. BONZERINVESTMENTGROUP Page * 房地产企业常见业务管理问题 前言 Page * 住宅开发业务流程价值原则：利润贡献和风险从前端向后端逐级递减，利润的实现与各环节的整合效率成正比，与完成各环节时间之和成反比。 越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个住宅地产开发项目的利润贡献越高 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响 价值链中段是整个住宅地产开发项目的产品实现区间，决定了利润的最终实现大小 Bonzer房地产开发业务管理调研模型 成本管理 设计 采购 工程 营销 客服 策划 论证 住宅地产开发价值链 融资 开发 Page * 行业政策、城市经济和竞争对手研究，建立城市、区域、项目的评价标准，为异地开发和项目可研提供较全面的数据。 以项目发展小组的形式开展可行性研究工作，提高各专业协调效率。 在论证决策时以项目听证会形式举行，由项目发展小组汇报可研结论，决策层进行质询，充分发挥各专业在论证中的意见，减少决策风险。 在流程的关键点如组织可行性研究以操作指引来规范。 1 项目论证方法论 Page * 成本管理 设计 采购 工程 营销 客服 策划 论证 住宅地产开发价值链 融资 现状与问题 建 议 项目 调研 没有土地和产品市场的调研流程，组织能力缺失，机会导向，决策风险大； 对土地和产品市场关注不足、基础研究不够； 规范的土地及产品市场调研流程及标准 加强针对项目调研的同时，强化日常的市场调研工作，积累基础数据，指导决策 项目 论证 没有项目论证流程； 公司人员不参与项目论证，核心高管论证时缺乏评分细则和标准，凭个人经验,决策风险加大； 没有规范的项目可行性研究或项目价值评价模型，做前期的拿地分析，指导决策 有规范并可操作的城市、项目投资价值评价模型、可行性研究流程及报告模版 有规范的项目听证各方的评分细则和标准 财务、成本、设计等职能的部门深度参与 职能 设置 无责任部门、岗位、组织能力缺乏，无法支撑市场化拿地的投资方式要求 配置有土地市场研究、拓展、投资分析人才队伍 1 2 3 2 项目策划方法论 Page * 项目策划 初步可研阶段投资估算精度可±20%；详细可行论证投资估算的精度在±10% 约占投资的1.0%～3.0% 对项目起方向性作用，对利润贡献最大 解决的是“怎样做”的问题，包括项目定位、客户定位、产品定位、开发策略等； 项目策划：项目的目标客户，建筑设计思路，销售价格，经济效益分析以及未来的营销思路及竞争方案进行全方位的策划； 还可包括顾客敏感点分析、成本管理策划、工程管理策划、产品标准、物管方案等 Page * 成本管理 设计 采购 工程 营销 客服 策划 论证 住宅地产开发价值链 融资 现状与问题 建 议 项目 策划 由乙方顾问公司做方案，销售策划部配合，领导决策，工程（预算）、设计、财务等参与不足。 无基础的市场研究、产品顾客敏感点分析等作为策划输入 公司策划能力弱，对乙方策划方案控制不力或风险大 销售策划部进行经常性的深度市场调研、客户分析，出具报告； 销售策划部牵头，其他部门深度参与，乙方顾问公司出方案，集体评审、决策； 策划 评审 对乙方顾问公司的策划方案评审缺乏评审细则和标准，更多依赖于参与者的经验和领导的智慧； 决策风险大，尤其是异地项目 在前期策划阶段，包括设计、销售（含客服）、物业人员都要参加,从定位阶段保证客户的需求和意见得到关注。 成本（预算）在前期全程参与，逐步形成并深化对项目目标成本的管理 定位 决策 决策过程没有规范要求，会影响决策的效率和质量， 建立清晰的专业决策机制，行政决策一般建立在专业决策的基础上 1 2 3 Page * 按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。 为加快设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设计周期缩短30%以上。 3 设计管理方法论 3 设计管理方法论 设计阶段的工作影响或决定了项目75%以上的成本，设计管理能力将直接影响工程管理、成本管理。 设计任务书 要求明确的设计任务书是保证设计成果质量的基