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（三）专家预测法 专家预测法是指依靠专家的知识和经验进行预测的方法。这种方法在预测实践中得到广泛应用，具体又包括专家会议法和德尔菲法等方法。 专家会议法是以会议的形式将相关领域专家邀请到一起，请他们对有关问题做出分析和预测，最后通过归纳和总结专家们的意见而得出预测结果。 德尔菲法是在专家会议法的基础上发展起来的一种预测方法，预测过程见图8-1。它是由美国兰德公司于20世纪40年代末首创，如今已得到广泛应用。 二、定量预测法 定量预测方法，是利用已经掌握的比较完备的历史统计数据，分析市场的发展规律或因果关系，进而建立起某种数学模型，依此预计和推测市场未来发展变化趋势的—种预测方法。 常用的定量预测法包括时间序列预测法和回归分析预测法。 （一）时间序列预测法 时间序列预测法是将预测目标的历史数据资料按时间的先后顺序排列成时间序列后，分析该序列的变化趋势，并假定这种趋势将延伸至未来，由此得到预测目标在未来某时期的预测值。 移动平均法和指数平滑法是两种主要的时间序列预测法。 1．移动平均法 移动平均法的基本思想是，时间序列的数值由于受周期变动和随机波动的影响，不易显示出发展趋势，而使用移动平均可以消除这些因素的影响，进而显示出时间序列的发展趋势，依此趋势可做出相应的预测。 移动平均法有简单移动平均、趋势移动平均和加权移动平均法等。 （1）简单移动平均法 , （2）趋势移动平均法 简单移动平均法只适合作近期预测，而且是时间序列没有明显趋势变动的情况。当时间序列具有线性增加或减少时，用一次移动平均进行预测就会出现滞后偏差。[1]此时需要进行修正，修正的方法是在一次移动平均的基础上再做一次移动平均，并利用滞后偏差的规律来建立线性趋势模型进行预测，这就是趋势移动平均法，也称为二次移动平均法。 [1]对于线性递增的时间序列，预测值将偏低；而对于线性递减的时间序列，预测值则偏高。这种偏低、偏高的误差就称为滞后偏差。 设一次移动平均值 为，则二次移动平均值为 再设时间序列 从某时期开始具有线性趋势，并且假定未来仍按此趋势变化，则线性趋势预测模型为： （3）加权移动平均法 在简单移动平均和趋势移动平均中，均将同一时间序列中每期数据的重要性视为等同。实际上，各期数据对预测值的影响程度是不一样的，越靠近预测期的数据，对预测值的影响程度越大。因此，遵循简单移动平均和趋势移动平均的基本原理，同时对各期的数据赋予不同的权值，越是靠近预测期的数据，其权值越大。这就是加权移动平均法的基本思想。 2．指数平滑法 它的基本思想是，预测值是前期数据的加权平均和，越是近期的数据，其权数越大，越是远期的数据，其权数越小。根据平滑次数的不同，指数平滑法又分为一次平滑法、二次平滑法和三次平滑法等。 二、回归分析预测法 第八章 房地产市场预测 【学习目标】 １.房地产市场预测的含义、作用、类型和内容； ２.房地产市场预测的程序； ３.房地产定性预测的方法； ４.房地产定量预测的方法。 第一节 房地产市场预测的基本了解 预测就是根据过去和现在的资料，通过定性或定量分析，找出事物发展的内在规律，预见或推断其未来的发展趋势。 一、房地产市场预测的含义 房地产市场预测是在市场调查的基础上，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求变化及发展趋势做出预计、测算和判断。即在大量市场信息的基础上，运用逻辑推理的方法或者统计方法，对房地产市场未来发展趋势所做的定性描述或定量推断。 准确性是房地产市场预测质量高低的一个判定标准，而能否做到准确预测，主要取决于如下两个方面： 一是房地产市场发展趋势的显露程度，或被偶然因素的干扰程度。显然，房地产市场发展趋势越明朗，偶然因素干扰的程度越低，预测就越准确。 二是人们对房地产市场的本质特征、发展变化规律的认识和把握程度。人们的认识越深刻，把握程度越精准，对未来供求变化和发展趋势做出的预计和判断越准确。 二、房地产市场预测的类型 （一）房地产宏观市场预测和房地产微观市场预测 这是按照预测的范围划分的类型。房地产宏观市场预测是对整个国家、地区、城市的房地产市场发展趋势的预测； 房地产微观市场预测是从企业、项目的角度对某类房地产市场的发展变化情况所进行的预测。 （二）短期预测、中期预测和长期预测 这是按照预测的时间长短划分的类型。短期预测是房地产开发商的年度预测；中期预测是预测期为2～5年的预测；长期预测是预测期为5年以上的预测。 （三）定性预测和定量预测 这是按预测的方法划分的类型。定性预测也称为经验判断法，就是依靠人的知识、经验和判断能力，对房地产市场未来发展趋势做出性质和程度上的判断；定量预测是利用已经掌握的比较完备的历史统计数据，凭借一定的数理统计方