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二、法定化为商品房买卖合同纠纷 《商品房买卖合同 纠纷司法解释》第5条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，按协议应当认定为商品房买卖合同。” 《商品房销售管理办法》第16条 “商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。” 司法实践中，认购书应当具备上述13项内容中的哪些内容就视为“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容”呢？ 案例解析 2006年10月12日，甲方（华亿公司）与乙方（捷龙公司）签订《认购协议书》及《补充协议》。 2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。 2007年6月15日，惠安建设规划局向甲方送达接受调查通知书，责令其停止收取任何预订款性质费用的违法行为。 2007年6月28日，甲方向乙方邮寄《关于废止认购协议书》的通知》。 2007年7月2日，甲方将100万元定金返还乙方。 2007年7月19日，乙方快递甲方《回复函》称，甲方无权单方废止。 2007年8月23日，甲方取得商品房预售许可证。 2008年9月27日，甲方将讼争房屋另行出售并交付使用。 2009年2月5日，乙方提起诉讼，请求判令甲方双倍返还定金并赔偿损失1000万元。 一审法院认为：双方签订的认购协议书及补充协议具备《商品房销售管理办法》16条规定的商品房买卖合同主要内容，且100万定金折抵购房款，应认定为此协议为商品房买卖合同。 判决被告返还定金100万元，赔偿原告经济损失3697430元。 一审认定与判决 二审认定与判决 二审法院认为：认购协议书及补充协议约定内容与《商品房销售管理办法》16条规定相比有所欠缺，不能认定为商品房买卖合同。 判决撤销一审判决，华亿公司返还捷龙公司100万元定金。 三、返还定金纠纷 2004年4月18日，原告（戴雪飞）与被告（江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司）签订一份认购协议，原告支付5万元定金。 原告收到被告签订合同通知后，于4月25日至被告处商定等其丈夫5月7日从香港回来后再签合同。 5月7日，原告至被告处签合同时，因被告出具的格式合同中有“样板房仅供参考”条款，产生异议，协商未果，原告以书面形式表达“不能给予明确答复，需要另择日签约”意见。 5月9日，被告通知原告，没收定金，并有权将房屋另售他人。 原告诉至法院，请求判令被告双倍返还定金。 一审法院认为：原告应当于4月25日与被告签订商品房买卖合同，按订购协议约定，原告无权要求返还定金，故判决驳回原告诉讼请求。 一审认定与判决 二审认定与判决 二审法院认为：在双方当事人均不能证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。所以撤销一审民事判决，华新公司返还5万元定金。 第一，认真按照认购书填写要求将相关信息填写完整、准确。 第二，取得商品房预售许可证再行销售。 风险防范 第三，加强对买受人购房资格的审核。 第三部分 惩罚性赔偿法律风险 《商品房买卖 合同纠纷司法解释》 第八条 第九条 第十四条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房