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2005秋 第七章 房地产开发融资 我国房地产开发资金来源构成 开发融资的三种贷款结构 选择什么样的贷款结构将取决于开发商在建设和租赁完毕后如何处理这些房地产。在大多数情况下 , 有三种选择: 短期贷款：房地产将在建设完成和租赁完毕后卖给那些希望拥有房地产而不愿承担开发和最初租赁风险的投资者。在这种情况下 , 开发商通常会考虑短期的融资结构。 长期贷款：开发商仍然拥有所有权 , 因为他希望能继续管理、运作和租赁这些房地产 , 以此作为自己经营的一部分。在这种情况下 , 开发商会寻求长期的贷款结构。这将由两部分组成 , 一部分是长期贷款 , 一部分是建设期贷款 微长期贷款：开发商也可以考虑在房地产完工一段时间后出售或再融资。这是一个综合了 (1) 和 (2) 的选择。在这种情款下，开发商可以寻找短期的建设融资 , 同时可以保留选择权或获得承诺 , 在建设期后使融资延期一两年 房地产开发抵押融资 普通抵押: 房地产抵押 在建工程抵押 最高额抵押 指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定时期内连续发生的债权作担保 集合抵押 指债务人以其所有的不同种类的特定财产作集合物 浮动抵押 指抵押人以其全部财产为标的而设定抵押权 房地产开发贷款 房地产开发贷款的种类 流动资金贷款 开发贷款 房地产开发贷款的特点 按项目贷款 贷款额度大 贷款占用时间长 贷款风险较大 经济适用房贷款 房地产开发贷款的主要风险及其防范 房地产开发贷款的风险 防范措施 贷款审查 贷后管理 项目融资 项目融资的含义和特征 项目融资的含义：以项目本身的资产及预期收益作担保 无追索权项目融资 有追索权项目融资 项目融资的特点 项目导向 有限追索 风险分担 非公司负债型融资 项目融资的适用范围 资源开发项目 基础设施项目 有可靠稳定的现金流的项目。 项目融资的参与者及其权责 项目发起人 项目公司和借款方 贷款银行 BOT 项目融资模式 房地产企业上市融资 房地产企业IPO 上市条件 房地产企业集中上市时期 1990-1994年 2000年前后 案例：深万科 房地产企业买壳上市 买壳上市的方式 场内交易 场外交易（协议转让） 万科的成长 房地产公司买壳上市状况 房地产信托 我国房地产信托举例 我国房地产信托现状 世纪星城住宅项目股权投资信托计划 信托计划概况：该信托计划由重庆国投于2003年10月推出，信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。 计划规模：人民币2亿元． 计划期限：2年。 起购点：60万元，大型机构投资者优先。 收益:预计不低于6％ 风险防范： 福建顺华房地产开发公司承诺信托计划到期时，以溢价收购股权。 北京顺华房地产开发公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投 国内信托公司推出的部分房地产信托项目 第二次小组讨论 房地产投资分析：从开发商的角度进行土地开发投资的分析（分析方法在下一章中介绍，请提前了解地块相关信息并作实地调查） 地块信息 地块挂牌交易结果：8700万元 * 房地产金融 Real Estate Finance 7749.2 (36.6%) 7038.95 (33.2%) 21.41 (0.1%) 3834.7 (18.1%) 21178.48 2005 7395.3 5207.56 0.19 3158.4 17168.77 2004 5085.2 3758.24 0.34 3125.1 13127.83 2003 3683.2 2720.44 2.4 2149.l 9541.63 2002 2848.03 2100.5 0.67 l639.53 7377.58 2001 2153.96 1599.16 6.37 1289.12 5685.95 2000 定金及预付款 自筹资金 债券 国内贷款 总计 年度 2.5 1.3806 商业、办公 茸乐东路以南、上海茸城公司以西 荣乐东路15号容积率 地块面积 (公顷) 规划土地用途 四至范围 地块名称 地块编号 * 房地产金融 Real Estate Finance