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高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 6.1 房地产投资分析基础 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（资本金或股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。因此，在进行房地产投资分析时，必须准确把握现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标及其计算方法。 6.1.1 现金流量 房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考察.从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量得能源，通过对土地进行开发活动、使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活的房地产商品。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。 对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是以货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体系的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。 经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大的差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用和税金等。 房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析的最重要的基础数据。 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 6.1.2 投资与成本 1)广义投资与成本的概念 (1)投资 广义的投资是指人们一种有目的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一般用于工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指在工业项目投产前有限垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费 用以及被在制品、半成品、制成品占用的资金周转。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币形式被收回。 (2)成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用成为产品的销售成本（亦称完全成本）。 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 2)房地产投资分析中的投资与成本 房地产生产经营活动中的投资于成本，与一般工业生产活动有较大的差异。从房地产直接投资形势来看，其投资于成本有如表6.1所示的特点。 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。在开发过程中，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了，房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资与成本的概念相同。 高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材——房地产开发 (1)开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资