必威体育精装版房地产开发项目全过程成本精细化管理实务(高晓峰).ppt

（二）项目采购成本控制措施 1.材料使用时间计划 控制要点 控制内容 控制措施 材料进场计划 （1）采购招投标及订立合同时间 根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。 （2）生产周期 与工程进度相配合 （3）运输周期 具体与采购点远近相对应 （4）安装、验收周期 与工程进度相配合 （5）交叉作业时间 与工序安排相联系 2.材料性价比 控制要点 控制内容 控制措施 材料的性能价格比 （1）市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 （2）技术参数 材料设备的技术参数由规划设计部提供。 （3）招投标 制定招投标计划。不需招投标的材料设备，也采用 “货比三家”。 3、材料价款的支付 控制要点 控制内容 控制措施 材料款支付 （1）材料款支付方式 （2）材料款支付进度 （3）保修款 ①预付款限额控制 ②首次验收后付款总额进度控制。 ③保修款一般不低于合同总价的5%。 ④依据合同中约定付款。 4、材料验收、保管 控制要点 控制内容 控制措施 4、材料验收 （1）数量验收 关联所有方共同确认货到现场数量 （2）质量验收 ①外观质量的验收 ②安装后质量的验收 ③投入使用后的质量验收 5、材料保管与保修 （1）材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 （1）材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 5.材料设备采购环节的主要做法 (1)建立材料设备厂家数据库； (2)建立材料设备价格数据库 (3)建立合格分供方数据库 (4)了解其他项目成本数据 项目工程预决算环节的成本控制 六 工程预决算环节的成本控制难点在于有关材料、造价信息的及时和准确性。 1、对乙方预算的审查 控制要点 控制内容 控制措施 1.乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 ①先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分具），缩小及调整面积。 ②注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。 2、钢筋用量 控制要点 控制内容 控制措施 2.钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量 （2）洽商、变更的钢筋用量 ①委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾问公司进行钢筋量计算工作； ②预算审核专业人员核算钢筋用量； ③现场察看。 3、价差调整 控制要点 控制内容 控制措施 3、价差的调整 （1）材料价差 （2）人工价差 （3）费用价差 ①严格执行合同中价差调整办法； ②及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况； ③当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。 4、洽商、变更 控制要点 控制内容 控制措施 4、洽商、变更的费用控制 （1）图纸审核 （2）因市场因素甲方对图纸的修改 （3）现场签证 ①项目部组织各专业共同审图，实行专业负责制； ②监理公司、施工单位提出详细审图意见； ③甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较； ④现场签证中，应明确发生费用的原因和责任。 5、违约与索赔 控制要点 控制内容 控制措施 5、违约与索赔 （1）工期 （2）质量 ①甲方履行自己的合同义务； ②甲方督促乙方履行合同义务； ③工期与质量重视过程中控制。 （3）配合管理 负责处理各施工方的配合问题。 （4）停工、窝工 当造成重大停、窝工时，甲方及时进行停、窝工费用计算。 房地产开发项目销售环节的成本控制要点 七 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、营销方案 （1）费用总额 确定费用目标总额 项目公司领导 （2）市场信息收集 （3）营销计划 （4）营销预算 根据各种相关因素确定具体计划和费用 营销部 （5）营销方案审批 征求各方面意见，按审批流程操作 项目公司总经理 项目销售环节的成本控制 七 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 2、营销现场费用 (1）现场销售人工费用 销售人数控制 销售工作进度控制 奖励办法控制 营销部经理 （2）现场销售器具费 （3）卖场、现场包装费 （4）销售模型费用 （5）宣传资料及礼品费 （6）展销费 营销部经理 (7）计划额度控制 额度内调剂和超额审批制度 项目公司总经理 3、媒体选择 (1）媒体及广告代理公司信息收集和分析 专人负责 营销部 （2）招投标 先评后选的原