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2002-09-19 在本项目中，主要回应控股公司的企业战略议题，并且提出对功能策略与支撑体系的框架要求 本报告历经了多次修订，针对9月19日战略研讨会中各位领导提出的若干建议，对战略报告进行了修改与完善 关于公司愿景的表述 希望行业分析能够更加充实 公司的增长规模和速度 各种物业开发及持有收益的测算 组织结构，主要是自持物业的组织设计 研发人员不足的问题：投入的大概规模 商务地产的风险问题 就举措提出具体建议 10月08日研讨会中各位领导也提出了若干补充要求，在10月23日的汇报中集中补充回应了上述要求 在10月23日的汇报基础上，进行了综合整理，同时也修订了相关内容 根据06年12月初华融战略研讨会意见，修订了相关内容，本报告是最终版 术语说明 目录 控股公司的成长历程与战略要求 控股公司面临的行业环境 控股公司发展战略 战略的挑战、风险 战略执行的近期举措(参考建议) 经过多年的发展， 已经成功地树立了“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”良好的品牌形象，资本规模也实现了跨越式的发展 近年来，的经营业绩稳步增长，盈利能力也一直处于较高水平 控股已经形成了自己的独特竞争优势和品牌优势，在商务综合地产开发领域积累了丰富的经验 随著片区开发目标的逐渐完成，公司正面临走出片区、放眼全国的重要转型阶段 从转型的要求来看，虽然过去的优势比较明显，但随着企业的快速发展，正面临着一系列战略难题和资源瓶颈 认为，选择何种地位取决于以下四个方面： 目录 控股公司的成长历程与战略要求 控股公司面临的行业环境 控股公司发展战略 战略的挑战、风险 战略执行的近期举措(参考建议) 按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类 我国城市经济梯级发展的格局，影响不同城市商业地产的发展阶段，开发黄金期已经逐步转移到二线城市 从历史来看，受国家宏观环境、行业特殊因素等影响，不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同，住宅仍是主要产品种类，但是住宅地产的门槛低、竞争十分激烈 住宅、商业用房、写字楼、酒店各自的增长驱动因素分别是： 住宅增长驱动因素： 人口、经济、城市发展阶段 供需关系（包括二级市场的成熟度） 零售地产增长驱动因素 人口、经济、城市发展阶段 零售行业的发展走势（特别是业态的演变） 零售地产供需关系 综合行业研究成果，判断未来的市场空间 房地产市场未来的竞争态势 不同开发物业的情况综合对比 商业地产市场（主要包括零售地产、写字楼地产、酒店地产）具有市场空间大、目前缺乏专业性公司等特点 预期未来2～3年内圈地时代将逐步结束，增长速度放缓，市场集中度将快速上升，细分市场的行业领导者将在未来3年内形成，未来3年内是商务地产发展的关键时期 从目前的市场情况来看，开发收益要略高于持有经营的收益 不同毛利率与投资回报率（土地增值维持6%不变）情况下的开发与经营收益比较 从美国上市公司不同业务模式的收益水平、市值表现来看，开发的收益要高于物业持有经营的收益 但是由于地块差异很大，因此单个项目的收益会相差很大，我们不能光看行业平均数据，关键还是要针对每个项目来做单独的测算 在商业地产的细分行业中，商业和写字楼的总体回报情况相对较好 从市场角度审视，认为住宅和商务地产市场都是具有发展潜力的市场，而且在目前阶段，开发要好于持有 目录 控股公司的成长历程与战略要求 控股公司面临的行业环境 控股公司发展战略 战略的挑战、风险 战略执行的近期举措(参考建议) 将按照如下框架描述的战略 使命 愿景：以商务地产为主导的，中国领先的房地产企业集团 为了达到中国领先的目标，应采取“专注、专业、平衡、可持续”的战略态度 根据战略目标，建议采用如下的商业模式（产品、价值链、地域） 通过对子细分市场的关键成功因素与能力的对比，认为写字楼地产仍然是最有潜力成为行业领先者的领域 从目前的竞争格局来看，在综合体、写字楼的开发持有上也最具潜力成为行业领先者 未来，金融要应专注于商务综合体和写字楼领域，致力于打造中国商务综合建筑的第一品牌 中国最知名的商务楼宇都是商务综合体 综合体应致力于打造区域性的地标性建筑，形成自身鲜明的风格，打造自身在高端商务地产领域的品牌，树立行业地位 应明确商务地产开发的优先级原则，不仅利于控制风险保证收益，也有助于长期专业能力的积累与发展 在转型前期，可以适当的开发住宅项目，以快速积累资金、协助商业楼宇的开发 应保持谨慎进入住宅市场的态度，适当的发展，住宅产业发展的最终目的是保障中国商务地产龙头企业战略的实施 要成为综合楼宇第一品牌，必须将商务楼宇建设运营的各种能力全部打通，并且要在一些产业链环节上做到业内领先 中国一流的写字楼、综合体均是能力打通的，这样非常有利于打造自己的核心品牌，未来甚至可以输出品牌和管理 除写字楼打通各环节以外，商场、酒店、公