必威体育精装版房地产战略规划报告.ppt

某知名地产的战略规划报告 采用SCP模型对****所涉足的房地产行业进行分析 产业政策:2010年是“政策重磅出击年”，国家对房地产行业的政策调控力度前所未有，密集度和力度实属少见。主要目标为打击投资性购房和扩大保障性住房、抑制高房价 房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变 企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然可观 外部分析总结1：从外部分析看2011年地产走势 “新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，并明确住宅限购，而商业地产不受约束；况且上半年的加息也可能持续进行的；商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成，但随着诸多投资者对商业地产渐渐关注，以上因素务必会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。 外部分析总结2：从目前中国房地产业的现状来看，我们认为具有以下七个特点 中国房地产行业的分析对****的启示 ***采用“内部资源能力三角”模型对****进行内部资源和能力进行分析总结 法人治理结构是现代企业所有权和经营权分离的情况下，股东会、董事会、管理层如何实现责权利配置及相互制衡的制度安排 ****现有股东层面股权单一，缺乏多元化投资主体，尚未建立相对完善的现代企业治理结构，不利于企业的长期可持续发展 完善法人治理结构，****可考虑引入战略投资者，树立企业形象，打造资本运作平台，吸引高端人才 与行业内标杆企业对比，我们发现****融资渠道仅限于银行融资，对其它融资渠道和金融工具缺乏运用 通过对行业和标杆企业的研究，***认为房地产最核心的关键成功因素为土地、资金和投资决策能力 通过第一阶段分析，我们认为****对房地产行业关键成功要素的拥有程度仍有较大提升空间 总结：从内部资源与能力分析结果来看，****具有以下8个特点 相关者期望：股东/消费者期望 相关者期望：社会/员工的期望 相关者期望：政府/银行/合作者的期望 结合内外部环境进行SWOT分析 通过分析，***认为****未来5年发展战略制定的总原则为：规模扩充与提高盈利性并重；合理区域、业态布局；有效控制风险 暴利时代终将结束，未来竞争从资源、产品的竞争转向经营管理上的竞争。市场逐渐成熟，盈利能力是竞争成败的关键 未来规模是决定房地产企业生存的关键，不具备规模的企业将被边缘化。 以下方面对规模的需求：A. 提高融资能力，打开融资通路；B.规模经济，创造效益；C. 政府加快城市化进程的需要（大规模新城区开发能力） D,提高项目策划能力、周期管理能力、工程管理能力、成本控制能力及售后服务能力等 ***将按照如下框架描述****的战略 ***认为****现有使命及其阐述较客观地描述了****存在的根本理由，建议继续采用 由总原则与相关者期望得出****战略总定位：致力于山西区域具备专业实力的房地产综合运营商 根据未来战略发展要求，****地产发展阶段可分为三个阶段，并且明确了各阶段不同的战略目标 ****未来5年（2011-2015年）的战略目标体系，其中销售收入和净利润的稳定增长是主要战略目标 财务指标—销售业务收入与净利润预测 假设： 1、万国项目通过合作获取10亿资金，获取的资金不计入销售收入； 2、储存的669.67亩开发面积141.3万平米（容积率见后）的5块土地在2011至2015年5年内全部开发完，从2011年开始，第一年开发4.5万平米，第二年开发山针地块，第三年开发晋阳街28号 地块，第四年开发五府营地块，第五年开发龙城新区（嘉节村）地块，采用滚动式开发； 3、开发成本按2010年住宅3500元/平米、商务5000元/平米，成本每年按10%增长； 4、从项目启动到开工6个月，从开工到预售为9个月，整个工程周期为18个月； 5、建安费用投入较为均匀，在整个工程周期内投入80%，而后6个月内付清20%余款； 6、售价按2010年住宅6500元/平米、商务12000元/平米；以后5年每年均按10%增长； 7、所有开发物业均全部销售，销售周期为15个月,前3个月内销售完1/3，随后6个月内销售1/3，后6个月销售1/3左右； 8、当年产生的利润全部用于第二年的开发； 9、 2011年****中心和滨河项目预计共有6.17亿的销售收入，2010年共投入1.97亿； 10、2011年，晋阳街22.57亩，容积率3.0，建筑面积4.5万平米，晋阳街28号60.2亩，容积率2.5，建筑面积10.04万平米，这两块地具备了开发条件； 11、另外四块地，需增加土地属性变更投入，才能具备开发条件：山针土地98.78亩，需增加150万/亩；晋阳街28号增加105亩，每亩增加150万投入；五府营167亩，需增加100万/亩；龙城新区216亩，需增加200万/亩 。要使这四块土地具备开发条件，