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* 　房地产战略思考与战略规划方法 2012年9月 正确的认识自己，正确的应对环境和正确的武装自己是关于公司战略思考的逻辑方法 正确的认识自己 正确的应对环境 正确的武装自己 公司战略体系是一个复杂的体系，而最核心的就是基于战略目标和战略思想回答“在哪里竞争、如何竞争和何时竞争？”这三个问题 业务模式 ? ? ? 增长阶梯 核心能力 产品 价值链 目标市场 战略目标 在哪里竞争 如何竞争 何时竞争 企业定位、使命与愿景 战略思想 战略目标 业务战略 在外部环境、内部资源能力、关键成功因素分析的基础上，借鉴成功经验，是战略规划的逻辑思考框架 外部环境分析 全国房地产宏观环境分析 全国房地产市场分析 省域房地产行业分析 城市房地产行业分析 内部资源分析 土地和政府关系 财务资源 人力资源 品牌 管理能力 业务能力 战略规划 制定总体战略 制定战略目标 战略支撑体系设计 职能战略 战略举措与行动计划 标杆企业研究 专业房地产公司模式 单一区域地产公司发展模式 外部环境分析主要关注房地产宏观环境、行业以及区域市场分析 分析要点 思考要点和说明 宏观环境分析 房地产行业分析 分析方法和模型 分析包括国家政策法规、宏观经济环境、社会需求和技术发展趋势、国际金融对行业发展的影响 过去3-5年的全国房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测全国房地产行业未来发展趋势 过去3-5年省域房地产政策、经济发展、城市规划分析、房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测省域房地产行业未来发展趋势 过去3-5年城市房地产的政策、经济状况（GDP、人均GDP）、城市规划和市政建设等分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势 PEST分析 行业分析 市场分析 城市房地产市场分析 过去3-5年城市房地产的市场运行情况分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势 城市各物业市场现状及趋势分析：住宅、商业、交通市场现状及趋势分析，包括供应、需求、价格和趋势等 宏观环境分析将重点关注国家政策、经济因素、社会因素、技术发展和国际金融的影响，我们将就宏观经济因素对于房地产行业的影响进行分别分析 国家政策 经济环境 社会环境 技术环境 由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，对宏观政策因素的分析，有利于房地产行业把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备 国际金融 土地政策 金融政策 土地政策 …… 物价 投资 消费 …… 社会统计因素 …… 技术发展动态 国家对技术开发的投资和支持重点 …… 贷款 信托 …… 行业分析将通过全国、省域和城市房地产投资与增长、土地开发情况等分析，总结全国、省域及城市房地产行业未来发展趋势 1997－2007年全国房地产投资及增长情况 CAGR=19.68% 资料来源：国家统计局、钧涵顾问资料库、 数据截止日期2012年1月1日 1997－2007年十年间，全国房地产投资年均复合增长率为19.68％，而同期GDP的年均复合增长率为12.7％（1997年GDP为74462.6亿元，2007年为246619亿元） 2004年下半年起，国家进行有史以来最为严厉的宏观调控，在土地和金融政策上严格控制房地产市场的增幅过快，取得一定的效果 2005年房地产投资增速8年来首次低于同期全社会固定投资增速 但增速的放缓主要是发展商应对国家严厉调控政策的暂时性投资策略调整 2006年，由于调整政策的暂时性压抑而聚集的投资潜能被激发，投资市场仍保持了快速增长 2007年,国家采取了较强的政策调整力度,但是全国房地产行业依旧保持了快速增长势头 如果要进入其他城市，则要对目标城市进行对区域规划及经济状况进行分析 区域市场产品分析---例：写字楼市场成交区域分析 从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃，全年成交量分别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。 内部资源分析主要从公司拥有的各类资源和能力的角度评估 分析要点 思考要点和说明 土地储备及 政府关系 财务资源与务能力 管理（管理能力和业务能力） 品牌资源 分析方法和模型 人力资源 了解企业土地储备资料：分布区域、地块位置、地块现状、土地性质、土地价值等 了解企业获取土地信息的主要来源，明确企业获取土地的主要手段及议价能力等 了解企业的三张表：损益表、资产负债表、现金流量表，进行财务比率分析，了解企业财务管理的改进演变、预测企业未来财务状况 分析企业融资能力、融资手段，判断目前融资