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What is a REIT？ A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust that invests primarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived from the rental income of the real estate. Funds obtained by a REIT from the sale of units in the REIT are used in accordance with the constitutive documents to maintain, manage and acquire real estate within its portfolio. （房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。） ——香港证监会的定义 REITs的基本要素 房地产投资信托基金（REITs）是集体投资计划的一种，投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目，例如：购物商场、写字楼、酒店或服务式住宅。 房地产基金由专业的房地产基金经理管理。 房地产基金的大部分，甚或全部收入会以股息形式派发予持有人。 投资者可透过证券交易所买卖所持的房地产基金单位。 REITs一般能提供投资者税务优惠（在公司层面不用缴税），以及在税务上高度透明。 REITs是一种典型的资产证券化投资工具 原物业发展商将旗下部分或全部物业资产打包成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式，因而其收益将影响信托单位的价格。 与传统住宅地产项目比较，商业地产项目从固定回报的角度看，有更稳定的现金流，更适合采用REITs方式融资。 REITs的种类 资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。 抵押类(Mortgage)：向不动产所有者发放房产抵押贷款，收益主要来源于房地产贷款的利息。 混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略。 REITs在香港的典型架构 单位持有者 REIT 管理者 托管人 REITs 销售 (≥税后净收入的 90%) 代表单位持有者的利益 收托管费 资产 / 不动产 管理服务 资产 / 不动产 管理收费 净不动产收入 资产所有权 对信托单元进行投资 财产 贷方 / 债务 融资 本金和利息 负债 (可达到全部资产价值的45％) REITs中主要部分概览 根据信托的契约和法规管理REIT 作为 REIT的投资管理人, 即决定资产组合、购买、处置 、融资以及投资者关系，例如 年报、质询的回应等 保持REIT 的彻底的会计记录以及年报 REIT 管理者 代表单位持有者的利益管理资产 通过监督管理公司对REIT的管理来对其进行制衡 对不动产或单目标公司的购买、处置拥有最终批准权，并采取必要措施保证交易实现 确保管理公司保持彻底的会计记录 托管人 负责实物资产的维护和保养 必须有不动产管理方面的 经验 财产管理者 对REIT的全部资产进行估值 对REIT的全部资产进行估值 必须遵循相关的法律 必须要对REIT购买或是处置的不动产及单目标公司进行估值 财产评估者 负责审计REIT每年的财务报表 审计人 房地产投资信托的主要特点 REITs 实现财产全部价值的可能 保持管理控制权 丰富发起人资产池 拓宽投资者基础 –REIT的低风险和稳定收入 拓宽投资者基础 – 成长导向的. 每年可收取稳定的管理人/财产管理费 因低债务成本使REIT收益更高从而获得更好的资信评级 回收现金以投资到更高收益项目中去 持有的REIT中的利益将按IPO价格进行估值 增强发起人的盈利能力和杠杆水平 可获得用于将来投资的资金 REIT涉及的主要问题 财产估价 结构/ 法律 问题 财务 / 税收 问题 运作问题 资本市场投资者注重收益，因此分析组合的资产净值并用贴现现金流估值法