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八、成本逼近法估价案例—烟台市 通过征地途径获得土地的估价 采用成本逼近法评估土地价格的基本思路是：以待估宗地所在区域取得土地、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳税金和土地增值收益来确定地价。 计算公式为： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×（1+区位修正系数）×年期修正系数 利用成本逼近法评估芝罘区卧龙经济园区工业用地50年期的出让价格 成本逼近法评估土地价格的具体步骤如下： 1、土地取得费及有关税费 土地取得费确定是根据估价人员调查待估宗地所在区域征收同类土地所支付的平均费用取值。 （1）土地补偿费 待估宗地位于芝罘区，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，农用地均为耕地，通过对待估宗地区域征收耕地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前烟台征收耕地的土地补偿费为被征收土地前三年平均产值的15倍进行补偿。 根据山东省物价局、财政厅（鲁价费发[1999] 314号）《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》及《山东省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（鲁政办发[2004]51号）的规定：烟台市芝罘区征收耕地的年产值为1800元/亩，则有 土地征用补偿费=1800元/亩×15=41.50元/m2 （2）劳动力安置补助费 根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，通过对待估宗地区征收农地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前征收耕地的安置补助费标准为被征收土地前三年平均年产值的15倍。则有 安置补助费=1800元/亩×15=41.5元/m2 （3）青苗及地上附着物补偿费 根据山东省物价局、财政厅（鲁价费发[1999]314号）《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》，参照临近苹果园平均补偿标准，每亩地按50棵计，每株按200元计，则待估宗地的青苗及地上附着物补偿费为： 200×50=10000元/亩=15元/m2 （4）征地管理费 根据鲁价综字[1993]172号中的规定，征地管理费为土地补偿费、人口安置补助费及青苗及地上附着物补偿费之和的2.8%，即为：（41.50+41.50+15）×2.8%=2.74元/m2 （5）耕地占用税 根据《山东省人民政府关于贯彻中华人民共和国耕地占用税暂行条例的通知》（鲁政发[1987]81号），按规定标准为5.1元/m2。 （6）耕地开垦费 根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，结合烟台市芝罘区的实际情况，每亩造地成本为年产值的10倍，则耕地开垦费=1800×10=27.0元/m2 土地取得费及有关税费合计： 41.50+41.50+15+2.74+5.10+27.0 =132.84元/m2 2、土地开发费 根据烟政办发[2004]86号文件精神，工业用地的基础设施配套费为137元/建筑平方米，参照烟台市国土资源局对烟台市工业区和部分新征土地基础设施配套开发费用情况的调查结果，芝罘区土地开发程度达到红线外“五通”(指通路、通电、通水、通讯、排水)，宗地红线内“场地平整”的开发成本一般为110元/m2。 3、投资利息 根据待估宗地规模及现状开发程度，设定宗地开发周期为二年，投资利息率取评估期日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率6.30%。 投资利息=土地取得费及有关税费×[（1+r）n – 1]+ 土地开发费×[（1+ r）n/2 – 1] 式中：r—投资利息率；n—开发周期 投资利息=132.84×[（1+6.30%）2-1] +110×[（1+6.30%）2/2 – 1] =17.27+6.93=24.20元/m2 4、投资利润 根据烟台市土地开发市场平均利润率水平，土地开发的年投资利润率取值为10%。 投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×投资利润率 =（132.84+110）×10% =24.28元/ m2 5、土地增值收益 根据《城镇土地估价规程》，土地增值收益是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，该收益属于国家所有权收益金，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。它的计算是：土地成本价格乘以土地增值收益率。烟台市通常做法为土