必威体育精装版房地产投资与分析课件房地产估价3.ppt

房地产估价 开设:地理与规划学院 主讲:王春芝 哪处房产更具有投资价值？ 某城市，一栋新落成的80平方米住宅楼，位于二类住宅区，售价4000元/平方米，此类地段一般纯租金收益22元/平方米.月。 另一栋三成新的80平方米住宅楼，位于中心商务区,已列入改造计划，售价5000元/平方米，此地段纯租金收益28元/平方米.月。 现行一年期存款利率为3.03%，一年期贷款利率为6.12%。 他（开发商）最多出多少钱 竞买这宗地合算呢？ 烟台木钟厂地块为宗地红线外“七通一平”的待拆迁改造的毛地，面积为28570平方米，已得到规划许可，修建30层商务公寓楼1栋,多层住宅3栋，允许最高容积率为2.4，土地使用权年限为:商业用途部分40年,住宅(公寓)用途部分70年，现政府对外招标出让。有一开发商希望参与此地块投标，他所能投标的最高地价额是多少？ 第八章 假设开发法 一、假设开发法的基本原理 二、假设开发法的公式 三、假设开发法公式中各项的求取 四、假设开发法的应用案例 一、假设开发法的基本原理 1、假设开发法的概念 2、假设开发法的理论依据 3、假设开发法的适用对象与条件 4、假设开发法的操作步骤 1、 假设开发法的概念 假设开发法，亦称剩余法、减法。 它是指在估算开发完成后的不动产正常交易价格的基础上，扣除开发成本、税费、利息、利润等，来求取估价对象（房地产）价值的一种方法。 2、假设开发法的理论依据 预期原理和地租原理。 预测未来开发完成的房地产价值、预测开发成本、税费、利润等。 地租是每年的租金剩余，而假设开发法中的估价对象价格通常是一次性的价格剩余。 3、假设开发法的适用对象与条件 适用对象： 适用条件 按照合法原则和最佳最高使用原则，正确 地判断了最佳开发利用方式 正确地预测了未来开发完成后的房地产价值 有一个良好的社会环境 假设开发法的用途 进行房地产开发项目投资分析，为投资者 提供3种数据 （1）调查清楚待估房地产的基本情况； （2）选择最佳的开发利用方式； （3）估算开发经营周期； （4）预测开发完成后房地产的总价值； （5）测算开发成本、管理费用、投资利息、租售税费和开发利润等； （6）求出“待开发房地产”的价值。 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、假设开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 2、按估价对象细化的公式 （1）求生