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房地产投资分析案例 主要内容 1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法； 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。 【例5】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者的权益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5％、期限30年、按年等额还款的抵押贷款。 建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。写字楼的年增值率为2％。 试计算该写字楼投资项目的投资回报率。 【解】 （1）年毛租金收入：10万； （2）空置和收租损失：1万； （3）年运营费用：3万； （4）净经营收入：10－1－3＝6万； （5）年还本付息： 30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万； （6）净现金流：3.46万； （7）现金回报率：3.456/20＝17.3％； （8）还本收益：2.54－30×7.5％＝0.29万； （9）扣除折旧前的应税收入：3.46＋0.29＝3.75万； （10）折旧：40/25＝1.6万； （11）应税收入：3.75－1.6＝2.15万； （12）所得税（33％）：2.15×33％＝0.7095万； （13）税后净现金流：3.46－0.7095＝2.7505万； （14）税后现金回报率：2.7505/20＝13.8％； （15）投资者权益增加值：还本收益＝0.29万； （16）投资回报率：（2.7505＋0.29）/20＝15.2％； （17）写字楼市场价值增值额：50×2％＝1万； （18）考虑增值后的投资回报率：（2.7505＋0.29＋1）/20＝20.2％； （19）偿债备付率（DCR）：（净经营收入）6/2.54＝2.36。 60000÷25400 2.36 偿债备付率（DCR） 19 40405÷200000 20.2％ 考虑增值的投资回报率 18 2％×500000 10000 物业市场价值增值 17 30405÷200000 15.2％ 投资回报率 16 2900 投资者权益增加值 15 27505÷200000 13.8％ 税后现金回报率 14 34600－7095 27505 税后净现金流 13 21500×33％ 7095 所得税（33％） 12 37500－16000 21500 应税收入 11 16000 折旧 10 34600＋2900 37500 扣除折旧前的应税收入 9 25400－300000×7.5％ 2900 还本收益 8 34600÷200000 17.3％ 现金回报率 7 34600 净现金流 6 25400 年还本付息 5 60000 净经营收入 4 30000 年运营费用（30％） 3 10000 空置和收租损失（10％） 2 100000 年毛租金收入 1 备注 数额 项目 序号 【例6】某投资者以1万元/平米的价格购买了一栋建筑面积为27000平米的写字楼用于出租经营。 在购买的过程中，投资者支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。 其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付，相当于楼价70%的投资来自期限为15年、固定利率7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。 假定在出租经营期内，月租金水平始终保持160元/平米，前三年的出租率分别为65%、75%、85%，从第四年开始出租率达到95%且此水平一直维持下去。运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。 试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断其可行性。 评价方法二：现金流法 假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开始发生。 100% 12% 15% 18% 15% 15% 12% 8% 5% 建造成本 100% 18% 16% 16% 50％ 土地成本 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 总计 2006年 2005年 2004年 【解】 用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元） 18619.8 2134.2 1942.4 2057.3 1721.4 1673.9 1368.2 9