必威体育精装版房地产投资分析概述.ppt

一、房地产投资分析的任务 房地产投资分析要完成的基本任务是： （一）为投资者提供投资方向 投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等等。因此，要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题做出全面、可信的论证。 (二）为投资者提供运作方式 一项投资活动的运作包括许多方面，如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营。他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。 （三）为投资者预测投资效益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。 （四）为投资者描述风险及提供避险方法 分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。 除上述任务外，分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润，但并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目，不可能获得政府的批准。 二、房地产投资分析的内容 （一）市场分析 房地产投资项目在投资决策确定之前，调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产投资项目的市场分析。市场分析包括对房地产市场的调查与预测。 （二）区位条件分析 在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的，对某一区位的需求越大，该区位单位面积的租金和价格水平就越高。所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。 某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。 对投资项目构成影响的区位条件还包括该项目具体地点的自然和法律特征。 （三）基础数据估算分析 包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的筹措、可获得的融资额以及进度的安排等，这些数据如果不够准确（当然是相对的），那么后面据此分析所得出的结论就是可商榷的。 （四）财务分析 财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析，从而得出财务上是否可行的结论。 （五）不确定性分析 在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中必然带有某种不确定性。 通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面临的风险。 （六）风险分析 前述的不确定性分析无法对投资者所承担的风险做定量估计，它只能起到定性说明的作用。而风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投资者决策提供可靠依据。 （七）决策分析（即方案比选分析） 某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。 至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。 投资与房地产投资 房地产投资的形式和利弊 房地产投资的风险 房地产投资分析任务及内容 第1章 房地产投资分析概述 一、投资概述 （一）投资的概念 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。 第一节 投资与房地产投资 （二）投资的分类 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下： 1．短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。 选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。 2．直接投资和间接投资 按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。 直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。 间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其