必威体育精装版房地产投资基金实务经典0311.ppt

虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。 多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。 以上案例中全部以私募方式募集。 投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。 上述案例严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。 部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。 有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据 国内房地产基金的运作模式（案例）总结 四、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地产发展的结合 REITs的定义 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建成的。 4. 1 REITs概述 REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。 REITs的基本特性 税收优惠 在很多国家和地区，REITs的最大特点就是具有避免双重征税的特征，这对于投资者来说具有很大的吸引力。 REITs 在投资信托公司（或机构）层面是免征企业所得税的。 稳定的高收益 REITs 必须要把 90 ％的应税收入作为股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票综合指数的收益率相对要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地产的定期租金收入，因此 REITs 的股利较为稳定，波动性小。尽管 REITs 的股票价格也受到市场力量的影响，但是基于稳定的租金收入，股票价格波动较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整，因此 REITs 股份相对固定收益证券而言，具有对抗通货膨胀的功能。 流动性强 公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此， REIT股份的流动性相对较强。 专业化管理 REITs 对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上， REITs 具有基金的特点。 投资风险分散化 REITs的收入也受到房地产业、经济基本面和市场力量的影响，具有一定的投资风险。但REIT 一般拥有多样化的房地产投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，因而投资风险更为分散。 独立的监督 大部分 REITs 属于公募性质的投资机构，因此受第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。 良好的融资渠道 就房地产商而言，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。 REITs 则不同，它具有集聚大量散户投资者资金的功能，这有助于提高房地产市场的流动性和效率。 REITs 使房地产商能够通过规范的 REITs 渠道及时回笼资金，投资于其他房地产开发项目，促进房地产业和房地产金融市场的发展。 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息 混合房地产基金(Hybrid REITs) 上述两种基金的混合物 私人地产基金(Private REITs) 非上市或场外交易的REITs REITs的种类 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率，例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约3.7%；在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为4%。 REITs的投资收益 4. 2 REITs的发展历程 REITs最早出现于60年代初期的美国，此后得到日本、英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放宽，在80年代再次回升，资产价值不断增长。 截止到2003年11月，全球已有18个国家和地区制定了REITs的相关法规。美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家。以美国为例，美国REITs在证券市场