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第3章 房地产投资概述 本章内容 3.1 房地产投资的特征 3.2 房地产投资的形式与利弊* 3.3 房地产投资的风险 3.1 房地产投资的特征 本节内容 3.1.1 房地产的特征 3.1.2 房地产投资的特征 3.1.1 房地产的特征 (1)不可移动性 (2)独一无二性 (3)寿命长久性 (4)数量有限性 (5)用途多样性 (6)相互影响性 (7)易受限制性 (8)保值增值性 (9)价值高大性 (10)难以变现性 3.1.2 房地产投资的特征 (1) 位置固定性 (2) 寿命周期长 (3) 适应性（用途多样性 ） (4) 不一致性（独一无二性） (5) 政策影响性 (6) 对专业管理的依赖性 (7) 相互影响性 3.2 房地产投资的形式与利弊* 本节内容 3.2.1 房地产投资的形式* 3.2.2 房地产投资的利弊* 3.2.1 房地产投资的形式* 教材121～123 页 开发投资 直接投资 置业投资 间接投资 3.2.2 房地产投资的利弊* （教材123～126 ） 针对房地产直接投资而言，房地产投资的利弊： (1) 相对较高的收益水平 (2) 能够得到税收方面的好处 (3) 易于获得金融机构的支持 (4) 能够抵御通货膨胀的影响 (5) 能提高投资者的资信等级 (6) 投资数额巨大 (7) 变现性差 (8) 投资回收期较长 (9) 需要专门的知识和经验 3.2.2 房地产投资的利弊 (1) 相对较高的收益水平 在房地产开发投资中，股本金收益率一般能 达到15％，在有效使用信贷资金、充分利用财务 杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过30％。 在房地产置业投资中，股本金收益率一般也 能达到10％左右。 (讲义①8) 财务杠杆——就是投资者以自有资金（股本 金）为基础通过借用别人的钱来扩大投资规模。 3.2.2 房地产投资的利弊 (1) 相对较高的收益水平 房地产投资是最易利用财务杠杆的一种 投资。能否借用别人的钱来扩大自己的投资 规模则取决于全投资收益率（自有资金和信 贷资金总的投资收益率）和贷款利率。 全投资收益率 贷款利率时，可借入。 全投资收益率 贷款利率时，不能借入。 3.2.2 房地产投资的利弊 (1) 相对较高的收益水平 例1.一项目需总投资50万元，一年后出售， 扣除税费后的收入为58万元，假设贷款利率 为 6 % 。 自有资金（股本金） 贷款 甲方案 35 15 乙方案 15 35 求甲方案和乙方案的股本金收益率。 3.2.2 房地产投资的利弊 (1) 相对较高的收益水平 解：甲方案股本金收益率＝净利润/自有资金 ＝（58－50－15×0.06）÷ 35 ＝20.29％ 乙方案股本金收益率＝净利润/自有资金 ＝（58－50－35×0.06）÷ 15 ＝39.33％ 该项目全投资收益率＝总利润/总资金 ＝（58－50 ）÷ 50＝16％ 3.2.2 房地产投资的利弊 (1) 相对较高的收益水平 上例中由于项目的全投资收益率大 于贷款利率，故可借助于财务杠杆作用， 优化资金结构。 注意：上例中如收入仅为52万元， 则甲方案和乙方案的股本金收益率分别 为3.14％和－0.67％，而该项目全投资 收益率则为4％。 3.2.2 房地产投资的利弊 (2) 能够得到税收方面的好处 目前房地产、施工企业财会制度规定： 1)纳税收入应扣除成本和财务费用。 2)折旧进入成本，从收入中扣除。 3)折旧年限有一定的弹性空间。 3.2.2 房地产投资的利弊 (2)能够得到税收方面的好处 税后收入按下列公式计算： 纯 收 入＝有效收入－费用 应纳税收入＝纯收入－贷款利息－折旧 所 得 税＝应纳税收入×所得税率 税 后 收入＝应纳税收入－所得税