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第七章 房地产投资风险分析 房地产投资风险分析 风险识别 风险估计 风险评价 风险规避 风险识别 风险： 指某一个事件的不确定性和他可能带来的不确定的结果的综合效应；是普遍存在的，也是不可能避免的。 房地产风险： 1、投资额大，回收期长 2、房地产投资自由进入或者退出市场难度大 概括： 房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用概括：房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用。 房地产投资风险的特点 1、多样性 由于房地产投资的整个过程涉及社会、经济、技术等各个方便，因而其风险表现出多样性，相互间的变化呈现出极其复杂的关系。 2、变现性 由于房地产投资投入的资金量大，周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等随时变现，因而变现风险也较大。 3、补偿性 由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。 风险类型 A、按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。 房地产投资的系统风险：是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、风险、或然损失风险等。 房地产投资的非系统风险：是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风、险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。 风险类型 B、按风险性质因素不同，将房地产投资风险分为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险。 风险类型 政策风险 风险类型 社会风险 风险类型 经济风险 风险类型 技术风险 风险类型 自然风险 风险类型 国际风险 风险估计 风险估计是对风险发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发生的时间和影响范围大小等的估计。 风险估计的作用是为分析整个系统的风险或某一类风险提供基础，并进一步为制订风险管理计划、风险评价、确定风险应对措施和进行风险监控提供依据。 风险估计 1.收集数据 房地产开发项目进行风险估计时要收集和风险相关的数据和资料。这些数据和资料可以从过去类似房地产开发项目的经验总结和记录中取得，可以从自然环境、社会环境的历史资料中取得，也可以在项目开发过程中取得。但是由于影响房地产开发项目的因素众多，所以有价值的、可供使用的历史数据资料未必完备。此时，可以采用专家调查等方法获得具有经验性的主观评价资料。 2.建立风险模型 以取得的有关风险的数据资料为基础，对风险发生的可能性和可能的结果给出明确的量化的描述，即风险模型。该模型可以描述不确定因素与风险发生概率的关系，以及不确定因素与可能损失的关系。 风险估计 3.风险发生的概率和后果估计 风险模型建立后，就可以用适当的方法去估计每一风险事件发生的概率和可能造成的后果。通常用概率来表示风险事件发生的可能性，可能的后果则用费用损失来表示。 4.风险评价 经对不同风险发生概率和可能出现的后果估计，就具备了对整体风险或某一部分风险，或某一阶段风险进行评价的条件。通常是将风险的发生概率和可能的影响程度和范围结合起来进行评价。 风险估计的内容 1.风险发生可能性的估计 风险估计的首要任务是分析和估计风险发生的概率，即风险发生可能性的大小，这是风险分析估计中最为重要的一项工作，但常常也是最困难的一项工作。主要原因在于和房地产开发项目风险相关的系列数据收集相当困难，并且不同开发项目差异性较大，可能引起较大误差。 2.风险后果严重程度的估计 风险估计的第二项任务是分析和估计风险发生后果的严重程度，即风险可能带来的损失大小。在房地产开发项目风险研究中，本文采取了由专家估计风险影响程度，并给予量化的方法。 风险估计的内容 3.风险影响范围估计 风险估计的第三项任务是对风险影响范围的估计，包括分析风险可能影响的部位，或可能影响的方面和工作。对于房地产开发项目风险要考虑开发项目的实施过程和特点，以及该项目的功能与使用价值应用情况综合分析。 4.风险发生时间估计 风险出现的时间估计也是风险估计的一部分，风险出现的时间估计关系到对风险的控制，即如何降低风险发生的概率及降低损失。风险发生时间的估计与房地产开发项目自身的特征有关。 风险估计的主要方法 1.利